■ 오피스
지난 수 년동안 오피스 부동산시장의 투자환경은 개선되어 왔지만 투자 잠재력면에서는 최하위에 그치고 있다. 지난해 오피스 부동산의 전체 거래물량은 772억 달러로 전년 동기대비 65%가 늘었다. 오피스 공실률은 지난해말 기준으로 13.2~16.6%로 나타났다.
금융 서비스업을 중심으로 사무직의 일자리 창출이 지속적인 증가세에 있어 공실률은 개선될 전망이다. 2분기중 오피스 임대료는 1분기보다 2.6~2.7%가 상승할 것으로 보인다. 오피스 부동산의 세전 수익률(Pre-tax Yield Rate)는 올해 1분기 9.1%에서 0.5%가 떨어질 전망이다.
지난해를 기점으로 산업용 부동산의 인벤토리가 10.6% 가량 떨어지면서 투자자들의 관심을 끌고 있다. 특히 LA는 창고 인벤토리가 5.9%에 불과해 전국서 가장 창고잡기 어려운 지역으로 분류됐다. 수입증가로 항구및 인근 물류센터가 필요한 지역에서의 창고시설이 부족하다. 산업용 부동산은 지난해 총 1억1500만 스퀘어피트가 신축됐다. 세전 수익률은 지난 2002년 이래 줄곧 떨어진 것으로 나타났으며 올 2분기중 창고는 9.3% R&D 시설 10.1%가 각각 떨어질 전망이다.
■ 소매상가
임대율이 올라갈 것으로 보여 올해 소매상가의 수익률 전망은 밝다. 백화점과 같은 대형 샤핑몰의 공실률은 5.3%를 그대로 유지할 것으로 보인다. 일반 소형상가의 신축은 지난해 2900만 스퀘어피트로 전년대비 17%나 늘었다. 그럼에도 소형상가의 공실률은 올 1분기 변함이 없다. 세전 수익률은 대형 상가일수록 낮게 형성될 전망이다. 올 1분기중 전분기 대비 0.2~ 0.6%가 떨어질 것으로 보인다.
■ 아파트
부동산 투자중 가장 눈에 띄게 투자가 불어난 부분이다. 전체 커머셜 부동산 거래중 27%가 아파트를 차지했으며 지난해 총 458억달러가 거래돼 금액면에서 전년대비 52%나 늘어났다. 공실률이 4년째 줄어들어 지난해의 경우 전국평균 5.9%에 불과했다. 올 1분기중 렌트비는 2.5%가 인상되고 올해 콘도로 전환될 아파트가 전년대비 2배 가까이 늘어나면서 아파트가 귀해질 것으로 보인다. 그러나 이자율이 오르지 않는다면 아파트 수요가 주택이나 콘도로 옮겨져 내년까지 공실률이 개선되기는 힘들수도 있다. 세전 수익률은 올 1분기중 8.9%로 다소 떨어질 것으로 보인다.
■ 호텔
달러화 약세로 투숙률이 크게 올라갈 전망이다. 이에 따라 방 1개당 수익이 크게 개선될 것으로 보이지만 호텔 공급이 늘어나고 있어서 장기적인 수익성은 한풀 꺽인다. 올 1분기중 세전 수익률은 전분기 대비 0.5%가 떨어져 12.1%를 기록할 것으로 보인다.
남상혁 기자