[부동산 칼럼]주택가격 산정 방법

마이클 리 칼럼
소더비 인터내셔널 리얼터

주택의 매매가격을 협상할 때 바이어와 셀러는 항상 가격에 차이를 둔다. 셀러는 높은 가격을 바이어는 낮은 가격을 주장한다. 그렇다면 주택가격에도 수학문제처럼 정답은 없는 것일까?

일반적으로 주택가격을 측정하는 3가지 기준이 있다.

주택감정: 주택감정은 융자은행이 주택의 가치를 측정하는 방법으로, 전문 감정사에게 가치의 측정을 맡긴다. 주택을 담보로 돈을 빌려주는 은행의 입장에서는 정확한 가치 측정이 불가피하다. 5~6년전 부동산 사기를 방지하기 위해서, 정부는 주택감정사와 감정과정에 대한 엄격한 규제를 만들었다. 융자인이 직접 감정사에게 접촉을 하면, 이유여하를 불문하고, 해고까지 당할 수 있는 강력한 규제를 시행하고 있다. 이로 인해서, 주택감정은 가장 합리적인 주택가치 측정방법으로 받아들여지고 있다. 그러나 주택감정이 과학이 아니고, 감정사 개개인의 능력에 따라서 가치의 산출이 5~10%까지 다르게 나올 수가 있다.

인터텟사이트 주택가격: 요즘 바이어들의 85%는 인터넷으로 주택을 검색해 본다. 인터넷 사이트는 주택에 대한 물리적 정보와 금융정보도 제공하고 있다. 세금, 융자 페이먼트, HOA 비용, 예상 주택가격 등. 그런데 이것이 참으로 애매한 가격이다. 측정방법에 대한 설명도 없고, 책임도 없다. 그런데도 많은 사람들이 인터넷에 대한 맹신으로 믿는 경우가 많다. 오픈 하우스중에는 종종 바이어들이 인터넷에서는 40만불인 집이 왜 50만불에 리스팅 됐냐고 의심에 가득찬 질문을 하기도 한다. 인터넷에서 전국의 모든 주택을 일일이 감정할 예산도 방법도 없다. 인터넷 예상 가격은 수학적 알고리즘에 의해서 산출되는 예상가격이다. 지역, 크기, 건축년도, 방과 화장실 수 등을 만들어 놓은 방정식에 넣어서 산출하는 것이다. 전문가 입장에서는 인터넷 감정가는 참고는 하되 기준으로는 삼지 말아야 할 것을 권유한다.

카운티 세금가치 가격: 각 카운티는 매년 주택세를 걷기 위해서 주택의 가치를 산정한다. 이 또한 카운티 나름의 계산 방법을 사용한다. 이 가격으로 주택세를 결정하기에, 자신의 주택 가치가 생각보다 높게 산출되어서 더 많은 세금을 내고 있다면, 카운티에 주택 가치 조정을 의뢰할 수 있다. 이 또한 참고로 하되 기준으로 삼을 수는 없다.

일반적으로 감정가격이 가장 높게 산출되고, 그 다음으로 인터넷 가격, 그리고 마지막으로 카운티 세금가격으로 가격이 나오는 편이다. 그러나 매물 부족의 바이어 시장에서는 계약 가격이 감정가격보다 높게 책정되는 경우가 많고. 반대로 셀러시장이 경우에는 감정 가격보다도 낮은 매매가격이 가능하다. 부동산 전문가는 셀러와 바이어에게 현실적 결정을 위한 정확한 정보를 제공해야한다. 정확한 정보가 결국은 모두에게 빠르고 현실적인 이득을 제공하기 때문이다.

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