'1031 익스체인지'<양도차익 세금 연기>, 구입할 건물 잡아놓고 팔아라

매각후 45일 이내 IRS 보고해야
경기 회복기엔 적정 매물 부족
조건 못 맞춰 세금 무는 사태도

투자 목적의 부동산을 팔고 세금을 연기하기 위해 매각 대금을 재투자하는 방식의 '1031 익스체인지'가 다시 힘들어지고 있다.

부동산 경기가 나쁠 때는 바이어가 없어서 물건을 팔지 못했고 요즘처럼 부동산 경기가 회복될 때는 팔기는 쉬워도 살 물건이 없어서 1031 익스체인지를 하는데 어려움을 겪고 있다.

▶사례

60대 한인 이모씨(LA거주)는 최근 1031 익스체인지용 건물을 간신히 찾아서 에스크로를 오픈하는데 성공했다.

이씨는 한 달 전 작은 상가를 팔았다. 10년 전 170만 달러를 주고 매입한 상가를 270만 달러에 처분했다. 이씨는 양도차익에 대한 세금을 연기하려고 1031 익스체인지를 신청했지만 물건을 찾지 못했었다.

연방 국세청(IRS)의 가이드 라인을 보면 1031 익스체인지를 하기 위해서는 기존 건물을 팔고 나서 45일 이내에 새로 구입할 물건을 3개까지 보고할 수 있도록 하고 있다. 또한 새 건물은 180일 이내에 에스크로를 종결해야 한다.

이씨는 지난 한 달 동안 LA는 물론이고 오렌지 리버사이드 샌버나디노 등 남가주 일원의 카운티를 매일 이 잡듯이 뒤져서 겨우 매물을 확보했던 것이다.

이씨는 판매가격과 같거나 비싼 물건을 구입해야 되는데 마침 어렵게 찾은 물건이 275만달러짜리여서 가격도 깎지 않고 바로 에스크로를 오픈했다.

이씨는 "주변에서 1031 익스체인지를 하고 싶어하는 사람들이 있는데 파는 것보다 사는 것이 더 힘들어서 매각을 주저하고 있는 실정"이라고 전했다. 다른 한인 투자자인 60대 정모씨는 두 달 전 갖고 있던 상가를 팔고나서 다른 물건을 찾았지만 45일을 넘기는 바람에 1031 익스체인지를 포기하고 그냥 세금을 내기로 했다.

정씨는 "마켓에 오랫 동안 남아 있는 리스팅은 가격이 너무 비싸고 적정한 수준의 물건은 나오기가 무섭게 팔리는 상황에서 1031 익스체인지 조건을 맞추기가 너무 힘들다"고 말했다.

▶왜 힘드나

일반적인 경기 사이클을 감안하면 상업용 부동산 시장은 주택시장이 정상화되면 뒤이어 회복된다.

지난 몇 년 사이 주택 가격이 상승하면서 최근에는 상업용 부동산 거래도 많이 활발해지고 있다.

그 결과 상업용도 매물이 부족해지는데 특히 300만 달러 이하의 소형상가일수록 인벤토리가 많이 줄고 있다.

200만~300만 달러짜리 소형 상가는 보통 10유닛 미만인 경우가 많아 관리가 용이하다. 그리고 큰 매물에 비해 자금도 적게 투자되므로 일반 투자자들이 가장 선호하는 매물이라고 할 수 있다.

전국적인 지명도의 프랜차이즈 업체가 입점한 작은 단독건물도 인벤토리가 매우 부족한 상태이며 아파트 역시 매물잡기가 쉽지 않은 상황이다.

▶1031 준비하려면

1031 익스체인지를 준비하고 있다면 파는 것보다 살 물건이 있는지부터 확인하는 것이 순서다. 무턱대고 팔고나서 시간에 쫓겨 급하게 물건을 찾다보면 잘못 고르거나 기간을 놓쳐 세금을 내야되는 상황이 발생하기 때문이다.

셀러가 건물 매각을 결정했다면 구입할만한 매물을 몇 개 찾아 놓은 다음에 팔 물건을 리스팅에 올려 놓는 것이 좋다.

콜드웰 뱅커의 데이비드 신 에이전트는 "2008년부터 2012년사이에는 1031 익스체인지로 살 물건이 있어도 갖고 있는 건물이 팔리지 않아서 고생했는데 지금은 쉽게 팔리지만 대체 건물이 없는 상황이라 에이전트 입장에서도 리스팅 찾는 일이 큰 숙제"라고 지적했다.

박원득 기자