조닝 모르면 '큰 코 다친다'

토지 용도 바꾸려면 청원해야

조닝은 해당 용지에 어떤 건물을 지을 수 있는가를 결정하기 때문에 토지를 구입할 때에는 반드시 이를 확인해야 한다.

"조닝이 어떻게 되나요". 집을 사든 상업용 부동산을 사든 많이 하게 되는 질문이다. 조닝(zoning)은 시나 카운티 정부가 해당 토지의 용도를 지정하는 행위이다.

R1이면 단독 주택용이지 듀플렉스가 들어서면 안된다는 것이다.

R(Residential)은 주택 지역 C(Commercial)는 커머셜 지역 M(Manufacturing)은 매뉴팩처링 P는 파킹랏이나 공원 A(Agricultural)는 농업 지역을 뜻하는 이니셜이다.

〈도표참조>

공항 부지의 경우에도 A를 사용한다. 조닝을 바꾸려면 집 주인이나 개발업자 정부 관계자들이 청원해야 한다.



<조닝 관련 용어>

*다운조닝(down zoning):예를 들어 R4에서 R1으로 정부의 제한이 바뀌는 것.

*그랜드 파더 구절(grand father clause): 조닝이 새로 바뀌었지만 특정 지역의 조닝을 그대로 인정해주는 규정.

*실질 건축 면적(buildable area): 최대한 빌딩을 올릴 수 있는 면적. 대지에서 앞과 뒤 그리고 옆의 셋백(setback)이 빠진다.

*논컨포밍 유스(nonconforming use): 과거에는 아파트 1유닛당 한대의 주차장만 있으면 가능했으나 조닝이 바뀌어 2대가 됐다 치자. 논컨포밍 유스는 과거의 규정을 인정해주는 것이다.

*변동(variance): 일종의 예외 조항이다. 예를 들어 샌드위치 샵에는 3개의 수도꼭지가 있어야 하는데 2개밖에 없다고 하자.

빌딩 주인은 수도꼭지를 하나 더 설치하기 위해 많은 투자를 해야 하고 업소가 빌딩 맨아래 층에 있다고 하면 엄청나게 큰 공사가 될 수 있다.

시당국에서는 수도꼭지 하나를 더 설치하라는 '명령'을 대신해 양동이를 사용해도 된다는 것이 바로 변동이다.

*경찰권(police power):시 당국이 주민의 공공 안전 공공 건강 등의 이유로 조닝을 바꾸는 행위. C조닝에서 범죄가 많이 발생한다면 R조닝으로 바꾸고 시민 아파트를 건설할 수 있다.

*스팟 조닝(spot zoning): 주변의 조닝과 다른 경우다. 주택가 한복판에 상업용 가게가 달랑 있으면 이에 해당한다.



케빈 강 객원기자