마이클 송/콜드웰뱅커 커머셜, 개발 매니저, P.E.
토지 임대(ground lease)는 상업용 부동산 거래에서 매우 유용하게 사용된다. 토지 임대는 그 특성상 주인에게 확실한 수익이 보장되고 또 임대비용도 정기적으로 상승되는 장점이 있으므로 계약 비용 자체를 매우 낮은 가격으로 협상이 가능하다.
일반적으로 많은 사람들은 사업 부지를 임대 하는 것보다 소유하려는 경향이 많지만 자세히 따지고 보면 토지임대는 개발업자나 테넌트에게 여러가지 좋은 장점들을 제공한다.
따라서 토지임대에 대해 우리가 흔히 알고 있는 선입관을 버리고 어떤 장단점이 있는지를 잘 알고 활용할 줄 안다면 부자아빠가 말하는 투자도 가능할 것이다.
우선 토지 임대는 종종 그라운드 리스, 랜드리스라고 불리우는데 이것은 말 그대로 땅만을 임대하는 것이다. 보통 토지임대는 임차인 또는 테넌트가 새로 건물을 짓기 위해 임대하며 이를 위해 50년에서 99년 정도의 장기간 임대 계약을 하게 된다.
토지의 주인인 임대인의 경우는 토지 임대를 통해 크레딧이 아주 좋은 테넌트로부터 확실하고 꾸준한 임대 수익을 보장 받을 수 있는 반면 땅의 소유권을 계속 유지할 수 있는 장점이 있다. 일반적으로 토지 임대 계약에는 렌트비의 단계적 상승 조항이 포함되고 테넌트가 렌트비를 못낼 경우 강제 퇴거시킬 수 있는 권한을 가지게 된다. 또한 환수조항(reversionary clause)을 통해 토지임대기간이 끝나고 나면 토지 위에 지어진 건물에 대한 소유권을 가질 수도 있게 된다.
토지 임대에는 선순위(unsubordinated) 계약과 후순위(subordinated) 계약 조건이 있는데 후순위 토지임대란 테넌트가 건물공사나 개선비용 등을 융자하려고 할 때 토지 주인이 은행에게 담보에 대한 우선순위를 인정해 주는 것으로써 실제로 은행은 부지의 가치를 담보로 잡게 된다. 이런 경우 토지 주인은 좀더 높은 가격의 리스 조건과 또 리스기간에 대한 좋은 조건을 요구할 수 있다. 반대로 선순위 토지임대 계약은 토지주인이 1차 담보권을 유지할 수 있어서 은행에서 토지를 1차 담보로 잡지 못한다. 토지주인에게는 훨씬 안전하지만 이런 계약의 경우 리스 가격은 상대적으로 낮을 수 밖에 없다. 또 은행에서 공사비 융자를 거부하거나 적은 액수의 융자만 승인될 수도 있다.
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