아파트 수익률 산출방법
잠재 렌트인컴에서 공실률 빼면 유효 인컴 유효 인컴에서 운영경비 빼면 순운영수입
순운영수입을 구입가격으로 나눈 게 수익률
상가나 아파트는 투자자들이 선호하는 부동산이다. 매월 고정적인 수입이 나오고 잘만 관리하면 노후 대비를 위해 렌트용 부동산만큼 좋은 투자처가 없기 때문이다. 특히 지난 수년 전부터 렌트비가 크게 오르면서 임대용 부동산에 관심이 있는 사람들이 많다. 그러나 바이어 중에는 렌트 수익률 계산이나 경비 지출에 대한 산술적인 분석에 어려움을 겪고 있거나 잘 모르는 경우가 종종 있다.
아파트처럼 인컴을 창출하는 상업용 부동산을 구입하려는 투자자들은 수익률을 나타내는 '캡레이트'(Cap Rate)가 무엇인지는 알고 있다. 하지만, 구체적으로 어떻게 계산되는 지는 잘 모른다. 알고 있다고 해도 수익률 산출을 위해 어떤 항목들이 포함되는지 아는 경우는 많지 않다.
▶잠재 렌트인컴(PGI:Potential Gross Income)
아파트의 모든 유닛이 세입자로 찼을 때 얻을 수 있는 수입을 말한다. 2베드룸짜리 8유닛 아파트가 있다. 렌트비는 2000달러다. 100% 렌트가 나갔을 경우 한달 총 수입은 2000달러x8=1만6000달러다. 연수입은 19만2000달러가 된다.
▶ 공실률
렌트를 주는 아파트나 상가는 항상 모든 유닛이 100% 차 있을 수는 없다. 1유닛이 몇 개월째 비어 있을 수도 있고 세입자가 나가고 들어오는 과정에 렌트비를 못 받는 기간이 발생할 수 있다. 이것을 수치로 보전해주는 것이 바로 공실률이다.
공실률은 해당지역의 평균 공실률을 책정하거나 잘 모를 경우 5%를 적용하는게 일반적이다. PGI가 월 1만6000달러라면 공실률로 인한 금액은 800달러가 된다. 연간 9600달러다.
▶유효 렌트인컴(EGI:Effective Gross Income)
EGI는 실제 거둬들이는 월 렌트 인컴에서 앞서 소개한 공실률을 뺀 금액을 말한다. 8유닛짜리 아파트의 PGI가 월 1만6000달러지만 현재 월 2000달러짜리 한 유닛이 비어있다면 실제 렌트수입은 한달에 1만4000달러가 된다. 여기서 공실률로 인한 보전 금액인 월 800달러를 공제하면 유효 렌트인컴은 한달에 1만3200달러가 계산된다. 연 15만8400달러다.
▶운영경비
건물을 소유하고 운영하는 데 필요한 비용을 뜻한다. 운영경비는 세입자가 있고 없음에 상관없이 지출되는 고정비용이 있고 세입자 여부에 따라 비용이 움직이는 변동비용이 있다. 또한 건물을 유지·보수하는 데 필요한 교체비용도 생각해야 된다.
고정비용에는 건물 보험료를 비롯해서, 재산세, 가드닝, 각종 라이선스 비용 등이 있으며 변동비용으로는 전기, 물, 개스 등 유틸리티비와 수리, 매니저 비용이 포함된다. 교체비용은 카펫의 수명이 10년이고 시공비가 1만 달러라면 매년 1000달러를 예비비로 잡아 놓는 것이 좋다.
여기서 주의할 점은 운영경비에는 모기지 페이먼트, 감가 상각, 투자자의 소득세는 포함되지 않는다.
▶순 운영수입(NOI:
Net Operating Income)
NOI는 유효 렌트수입에서 운영경비를 공제한 금액이다. 연간 유효 렌트인컴이 15만 달러인 아파트가 있다고 치자. 만약 운영경비가 1년에 3만 달러라면 이 건물의 NOI는 12만 달러가 된다.
▶캡레이트(Cap Rate)
이제 캡레이트를 계산하는 일만 남았다. 여러 항목에 대한 계산 과정을 끝내고 NOI를 얻게 되면 캡레이트는 금방 나온다. NOI를 구입가격으로 나누면 이것이 바로 부동산의 투자수익률이 되는 것이다.
NOI가 12만 달러이고 구입가격이 180만 달러라면 이 건물의 캡레이트는 6.7%가 된다.
여기서 캡레이트보다 더 중요한 것은 캐시 플로우(Cash Flow)다. 이것은 바이어가 융자를 끼고 부동산을 구입했다면 NOI에서 융자금을 빼고 손에 쥘 수 있는 현금수입을 뜻한다.
모기지 페이먼트가 연간 7만 달러라면 바이어가 실제 사용할 수 있는 금액은 5만 달러(12만 달러-7만 달러)가 된다. 만약 바이어가 현금으로 부동산을 구입했을 경우 캐시 플로우는 바로 NOI가 된다.
여기서 실 투자대비 수익률도 계산이 가능하다. 70만 달러를 현금 다운해서 연간 5만 달러의 캐시 플로우를 볼 수 있다면 투자대비 수익률은 5만 달러/70만 달러=7.1%다.
박원득 객원기자