조닝(zoning)을 알면 돈이 보인다

집·아파트 구입 전 미리 확인
LA시, R5엔 클럽·병원·호텔도
R1은 단독주택, 2대 주차공간 필요

주택이나 아파트 및 쇼핑몰 구입시 바이어가 항상 묻는 질문 중에 하나가 바로 '조닝'(zoning)이다.

조닝은 부동산의 용도를 규제하는 조례에 따라 토지를 구획하거나 구획된 지역을 가리킨다.

일반적으로 대부분의 로컬 정부들은 해당 지역의 부동산 사용 용도를 조례로 정해 놓으며 보통 정부에서 작성한 조닝지도(Zoning Map)에서 확인 가능하다. 이 같은 조닝 조례는 필요에 의해서 수시로 변경될 수 있다.

일정 지역을 개발하고자 할 때는 주택용 조닝에서 상업용 조닝이나 산업용 조닝으로 바꾸거나 또는 반대로 산업용 조닝을 주택용이나 상업용 조닝으로 변경해 사람이 살 수 있도록 유도하기도 한다. 이 같은 조닝 변경은 반드시 지방정부 의회의 승인을 거치도록 돼 있는데 만약 조례가 개정되면 정부는 반드시 공시해야만 한다.

이니셜로 조닝을 살펴보면 R(Residential)은 주거지역 C(Commercial)는 상업용 지역이며 M(Manufacturing)은 산업용 지역이다. LA시 기준으로 조닝을 확인하면 다음과 같다.

주거용 조닝

일반적으로 흔히 사용되는 주거용 조닝은 R1~R5다. R1은 단독 주택용으로 듀플렉스가 들어서면 안 된다. 예외규정이 없는 한 대지의 최소면적은 5000스퀘어피트 건물의 최대 높이는 45피트다. 주차공간은 2대이며 주차된 차를 덮을 수 있는 지붕이 있어야 한다.

R2는 듀플렉스 지역으로 단독주택이나 2유닛(듀플렉스)을 지어도 무방하다. 또 대지면적은 최소 5000스퀘어피트 이상이며 2 유닛을 지을 경우 한 유닛당 최소 면적은 2500스퀘어피트다.

제한적 다세대 주거지역의 조닝은 R3다. 아파트와 같은 다세대 주택과 차일드케어 시설을 건설할 수 있다.대지의 최소면적은 5000스퀘어피트 이상이며 유닛당 최소 800스퀘어피트의 공간을 필요로 한다. 건물의 고도제한은 45피트. 주차공간은 1~2유닛까지는 유닛당 1대의 공간 3유닛은 유닛당 1.5대 4유닛부터는 유닛당 2대가 필요하다.

R4 지역은 제한이 없는 다세대 주거지역으로 이 지역에는 아파트 콘도 기숙사 등이 들어설 수 있다. 최소 대지면적은 5000스퀘어피트 이상이고 유닛당 최소 400스퀘어피트다. R5는 R4의 다세대주택에다 클럽 병원 호텔 등이 들어설 수 있는 지역이다.

<표 참조>

상업용 조닝

CR에는 은행 클럽 호텔 교회 학교 등이 들어설 수 있으며 제한적인 상업지역의 조닝인 C1은 소매업을 운영할 수 있는 곳이다. 10만 스퀘어피트 보다 적은 오피스 빌딩 비즈니스 호텔 병원 등을 지울 수 있다. C1 조닝의 경우 주거용 유닛은 R3 유닛당 최소면적 규정을 따라야 한다. C2는 일반 소매상가와 제한적인 제조업 시설을 건축할 수 있다. C2조닝은 소매상가 이외에도 방송국 주차장 건물 교회 학교 등도 오픈할 수 있다. 이 조닝에서의 주거용 건물은 R4 규정을 적용받는다. CM은 상업 및 산업지역으로 도매업체 스토리지업체 클리닉 등을 지을 수 있다.

산업용 조닝

MR1 지역에는 CM 시설과 동물병원 등을 열 수 있고 MR2에는 제한적인 경공업 업종과 장의사 등을 운영할 수 있다. 또 M1 지역의 경우 제한된 제조업 시설은 개발할 수 있지만 병원과 학교는 들어설 수 없다. M2는 M1시설과 경공업이 중심이며 M3는 경공업 및 중공업 시설을 건설할 수 있다.


진성철 기자 [email protected]