존 배 / 중앙일보 은퇴연구소장
일반적인 대출금은 만기 시점이 정해져 있다. 주택 구매용 모기지 대출도 30년.15년 등의 만기가 정해져 있고, 중소기업대출인 SBA 대출도 만기가 있다. 리버스모기지의 대출금 상환 시점(만기일)은 대출자가 해당 주택에서 더 이상 거주하지 않거나 소유하지 않을 때다.
나이가 100세가 넘고 대출 기간이 50년이 지나도 대출자가 해당 주택(리버스모기지 대상 주택)에서 거주하고, 소유하고 있는 동안은 대출금을 상환해야 할 의무가 없다.
물론 대출금 잔액을 줄이기 위해서는 언제든지 대출금의 일부 혹은 전부를 본인이 판단해서 상환할 수 있다.
대출자가 해당 주택에서 더 이상 거주하지 않는 시점이 대출 만기일이 된다.
또 이사를 하는 경우와 주택을 매각하는 경우도 대출 만기일이 된다.
주의해야 할 점은 재산세를 체납하거나 주택보험에 미가입하는 경우에도 리버스모기지 대출이 만기가 되어 대출금을 상환해야 하는 것이다.
그러면 대출금은 어떻게 상환 해야 할까? 기본적으로는 대출자 혹은 후손(heir)이 주택을 매각하여 매각대금으로 리버스모기지 대출금을 상환한다.
만약 대출금이 매각대금보다 큰 경우에는 주택매각액 만큼만 상환을 해도 대출금을 전액 상환한 것으로 인정한다. 이 부분이 리버스모기지에서 매우 매력적인 측면이다.
그 차액은 연방주택청(FHA)에서 손실을 부담한다. 그래서 (나중에 자세히 설명을 하겠지만) 연방주택청 보증료가 발생한다.
예를 들어 김복동씨가 90세에 사망했는데 그 당시 리버스모기지 대출금(원금+이자)이 70만 달러였고 후손이 주택을 매각하니 주택매각가가 50만 달러인 경우 이 50만 달러만 대출기관(은행)에 납부하면 모든 대출금을 상환한 것으로 인정한다.
대출금과 주택매각가의 차이 20만 달러는 대출자나 그 후손이 금융기관에 추가로 상환할 의무가 없고, 연방주택청(FHA)에서 손실을 부담한다.
물론 매매가는 감정가의 95% 이상 되어야 한다.
반대로, 대출금이 주택매각액보다 적은 경우에는 매각대금으로 리버스모기지 대출금을 갚고 나머지는 후손에게 돌아간다.
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※이 칼럼은 리버스 모기지에 대한 일반적인 해설로 교육적인 목적으로 만들어 진 것입니다. 개개인의 상황에 따라 대출조건이 바뀔 수 있고 법률적, 세법적인 부분은 전문가와 별도 상담을 하셔야 합니다.