하드머니는 '사채'를 일컷는 말, 1차 융자를 바꾸는 것은 '재융자'
부동산의 시작은 부동산 에이전트의 손에 의해 시작된다. 그러나 일단 에스크로가 오픈되면 부동산 딜의 성패는 융자에 달려있다해도 과언이 아니다. 그만큼 융자가 중요하다는 뜻이다.
그러나 첫 주택 바이어는 물론이고 기존의 홈 오너 조차 융자에 대해 몰라도 너무 모르는 경우가 있다.
융자에 관련된 기본적인 용어를 소개한다.
*1차융자:
주택을 구입하려는 바이어나 홈 오너들이 융자에 대한 상식을 알고 있으면 좋다.
나머지 20%는 바이어 몫이다. 이 20%가 다운페이먼트가 된다.
바이어가 20% 모두를 자신의 주머니에서 만든 다면 집의 융자는 1차만 존재한다. 바이어가 돈이 많아 50%를 다운했어도 그 집의 1차 융자는 살아 있다.
*2차융자:
바이어가 20%를 다운할 수 없다면 나머지 금액은 2차로 충당할 수 밖에 없다.
바이어가 10%만 다운한다면 10%가 나머지 2차 융자가 된다. 바이어가 돈이 없어 노다운으로 집을 구입한다면 2차 융자는 20%다. 노 다운 구입자는 1차융자가 80%가 되고 2차 융자는 20%가 되는 셈이다.
만약 바이어가 20%를 자신의 돈으로 다운하고 집을 산 후 나중에 자금이 필요해 집을 담보로 융자를 받았다면 이것도 2차 융자가 된다.
2차라는 말은 담보 부동산의 저당권 설정순위가 2번째라는 뜻이다.
*에퀴티:
융자관련 기사를 읽다보면 에퀴티라는 말이 자주 나온다.에퀴티는 자본금이라고 생각하면 된다.쉽게 표현한다면 부동산에서 모든 융자금을 뺀 금액을 말한다.
집값이 오르면 에퀴티도 오른다. 50만달러짜리 집을 20% 다운하고 구입했다.
이럴때 이 집의 에퀴티는 10만달러다. 그런데 2년후 70만달러로 올랐다면 이 집의 에퀴티는 30만달러(10만달러+20만달러)가 된다.
*하드머니(hard money):
1차와 2차까지는 일반 렌더에서 취급한다. 하드머니는 1차와 2차 렌더가 취급하지 않는 자금을 말한다.즉 사채를 일컷는 말이다.
미국은 대부분의 사람들이 일반 은행에서 돈을 빌리지만 크레딧이 나쁜 사람들은 사설 융자기관에서 돈을 빌릴 수 밖에 없다.
사설기관에서 빌려주는 급전을 하드머니라고 한다.
사설기관의 자금은 일반 은행보다 이자율이 비싸다. 그러나 크레딧이 나빠도 담보만 튼튼하다면 돈을 빌려준다.
어떤 사람이 집을 구입했다. 집값이 많이 올라 에퀴티가 많이 쌓여 집값의 50%나 된다. 이 홈 오너가 급히 돈이 필요해 집을 담보로 2차 융자를 원해도 렌더는 융자 신청인의 크레딧이 나쁘면 돈을 빌려주지 않는다.
그럼 급전이 필요한 홈 오너는 하드머니라도 구할 수 밖에 없다. 이럴때 하드머니를 빌려주는 사채 업체서는 그 집에 대해 2번째 담보설정을 한다.
만약 홈 오너한테 1차와 2차가 있는 상황이라면 하드머니는 3차로 담보 설정권을 갖는다. 이럴 때는 하드머니가 3차 융자가 된다.
*재융자:
융자를 다시 하는 것이다.
기존의 1차 융자의 이자율이 비싸다면 재융자를 고려하는 것이 좋다.
현재의 1차 모기지 융자의 이자가 8%다. 융자금이 50만달러라면 월 페이먼트는 3333달러다. 그런데 재융자시 새 이자율이 6%가 된다면 월 이자는 2500달러다. 두 이자율 차이는 월 833달러(3333-2500)로 재융자를 하는 것이 좋다.
이처럼 1차 융자를 바꾸는 것을 재융자라고 한다.
*프리페이먼트 페널티:
조기상환에 따른 벌과금이라고 보면 된다.
렌더 입장에서는 돈을 빌린 사람이 1~2년 이내에 페이오프를 한다거나 재융자를 원한다면 손해를 본다.
렌더는 이자로 돈을 버는데 중도에 융자 계약이 깨지면 금전적인 손실을 보게된다. 따라서 렌더는 이러한 것을 보전하기위해 프리페이 페널티라는 조항을 넣고 있다.
박원득 기자 [email protected]