인벤토리 부족으로 주택 가격 오름세 지속

2016년 가주 부동산 시장 결산
집값 많이 올라 첫 주택 구입자 고전
주택 렌트비는 전년 대비 10% 상승
투자보다는 실수요자 중심으로 거래

올해 주택시장은 인벤토리 부족과 2012년 이후 계속해서 주택 가격이 상승한 해라고 진단할 수 있다.

모기지 이자율은 3%대의 사상 최저 수준을 유지했으며 바이어의 주택 구입능력이 점차 감소하고 있음에도 거래량은 연율기준 40만채를 넘겼다.

렌트비는 하늘 높은 줄 모르고 계속 치솟고 있으며 주택 시장은 투자자 보다는 실 수요자 중심으로 거래가 이뤄졌다.

2016년 주택시장을 결산해 봤다.

◇계속 되는 인벤토리 부족

올 한해 동안 가주 주택시장은 인벤토리 부족이 계속 이어졌다. 3~3.7개월치 사이에서 움직인 인벤토리 물량은 성수기 시즌인 여름에도 큰 변화가 거의 없었다. 정상적인 시장에서의 인벤토리는 6~7개월치가 적정 수준이지만 리스팅 부족 현상은 좀처럼 나아지지 않았다.
한인들이 선호하는 지역인 라크레센타와 라카냐다의 경우 리스팅 수는 거의 50% 정도가 감소했다.
북가주 베이지역은 남가주 보다 인벤토리 물량이 빡빡한 상황으로 2~3개월치 수준에 불과하다.
리스팅 감소는 주택가격 상승으로 이어지고 있으며 이로 인해 생애 첫 내집을 장만하려는 바이어들의 주택 구입 능력을 감소시키는 요인이 되고 있다.

◇1년간 지속된 3%대 이자율

2016년에는 30년 고정 주택 모기지 이자율이 3%대라는 최저 수준을 유지했다.
연초에 모기지 이자율이 3% 후반대로 잠시 올라가는듯 했으나 지난 6월23일 국민투표로 영국의 EU탈퇴가 결정되면서 모기지 이자율은 3.6%대로 내려 앉았다.
당초 올해 모기지 이자율은 4%대로 예상됐었지만 실제로 모기지 이자율이 낮았던 가장 큰 이유는 영국의 브렉시트 덕분이었다. 글로벌 투자금이 안전자산인 미국 채권으로 몰리면서 이자율이 하락했던 것이다.
그 후 3% 중반선에서 등락을 거듭하다가 지난 11월 트럼프의 대통령 선거 당선 이후 4% 초반대로 껑충뛰었다.
전문가들은 트럼프가 당선되면서 인프라 투자 공약에 따라 채권 이자율 상승으로 모기지 이자율이 오른 것으로 보고 있다.
1년마다 이자율이 변하는 변동 모기지 이자는 전년도 보다 낮은 2.7~2.9%대를 유지했다.
지난 1년 동안 모기지 이자율이 사상 최저수준을 기록하면서 바이어들이 집을 구입하는데 있어서 페이먼트 부담을 줄일 수 있었다.

◇주택 중간가격 상승

가주 중개인협회가 추정하는 올해 주택 중간가격은 50만3900달러다. 지난해 보다 6.2%가 상승할 것으로 예상하고 있다.
올 초에는 주택 중간가격이 48만달러대였다. 인벤토리 부족으로 매월 집값이 오르면서 4월들어 50만달러를 돌파했다.
주택 가격 상승세는 2012년 이후 2년 동안 10%이상의 높은 상승률을 보여주다가 2014년 이후 부터는 한자릿 수 대로 안정을 찾고 있다.
집값 상승으로 LA지역 바이어들의 주택구입능력지수(HAI)는 26으로 2015년의 30보다 하락했다. HAI가 26이라는 것은 중간소득을 갖고 있는 주민이 중간 가격대의 주택을 구입할 수 있는 비율이 26%라는 뜻이다.

◇거래량 40만채 넘겨

연율기준 올해 주택 거래량은 40만채를 넘겼다. 낮은 인벤토리와 지속적인 주택 가격 상승으로 거품에 대한 우려에도 불구하고 거래 실적은 양호했다.
전문가들은 모기지 이자율이 낮은 수준을 유지했고 바이어들이 주택시장을 안정적으로 보고 있기 때문에 이 같은 실적을 낸 것으로 평가하고 있다.

◇렌트비도 많이 올라

올해 만큼 렌트비가 사회적 이슈가 된 적도 없었다.
아파트 렌트비가 2012년 이후 매년 크게 오르는 가운데 콘도나 단독주택의 렌트비도 동반 상승하고 있다.
주택 렌트비는 지역에 따라 다르지만 상승률만 본다면 1년전 보다 약 7~8%가 올랐으며 학군이 좋은 지역은 이보다 높은 10%정도 상승했다.
렌트비 상승으로 리스 보다는 구입을 생각하는 바이어가 늘고 있지만 집값 또한 만만치 않은 상태라 집없는 세입자들의 걱정이 많았던 한 해라고 할 수 있다.

◇투자보다는 실 수요자 중심

올해는 투자 보다 거주 목적으로 주택을 구입하는 사람들이 많았다.
투자를 한다해도 현재 살고 있는 집의 에퀴티를 뽑아서 구입하는 경우는 많지 않고 여유자금으로 구입하는 경우가 대부분이었다.
2008년 금융위기 이후 바이어들은 공격적인 투자보다는 실수요자 중심으로 거래를 이끌어 내고 있다.


박원득 객원기자