박영선 / 유산상속 전문변호사
유언장이나 트러스트가 있다면 명의 변경 쉬워 배우자가 부동산 물려 받으면 등기인지세 없어
부동산 주인이 사망하면, 등기처리를 통해 부동산의 주인을 법적 상속인으로 바꿔야 한다. 어떤 방법으로 누구에게 재산이 가는지는 사망 당일 사망인이 부동산을 어떤 형태로 가지고 있었는지에 따라 다르다.
부동산을 부부가 함께 조인트 테넌시로 가지고 있는데 부부 중 한 명이 사망하면 간단한 등기 처리를 통해 살아있는 배우자에게 부동산의 명의가 간다.
부부 중 한 사람의 이름으로 부동산이 되어 있었다면, 상속법원을 통해야 한다. 부동산이 실제 부부의 공동 재산이었는데도 사망인의 이름으로 되어있었다면, 조금은 간단한 상속절차를 통해 살아있는 배우자에게 갈 수 있다. 이 절차는 보통의 상속절차에 비해 시간이 덜 걸린다.
부동산의 명의가 사망인으로 되어 있는데, 살아 있는 배우자가 없이 자녀에게 재산이 가야 한다면 보통의 상속 절차를 거쳐 법적 상속인에게 재산이 간다. 법적 상속인은 사망인이 유언장을 남겼다면 유언장에 의해, 유언장이 없었다면 법에 의해 정해진다.
이 절차는 보통 2년에서 3년 정도가 걸리고 사망인의 모든 채무를 정리한 후 법원의 감시, 감독하에 이루어 지게 된다.
이때, 법원의 허락이 없이는 부동산을 팔 수가 없다. 상속절차가 끝나고 나면 상속법원의 판결문이 부동산의 등기로 올라가게 된다.
부동산의 명의가 사망인을 위한 트러스트로 되어 있다면, 법원의 도움없이 트러스티가 변호사의 조언에 의해 처리하게 된다. 즉, 트러스트에 적혀진 수혜자가 법적 상속인으로서 부동산을 물려받게 된다. 때에 따라서는 부동산을 트러스티가 대신 팔 수도 있다.
이때, 상속법원의 감시 감독이 필요없는 이유는 부동산은 트러스트의 재산이고 트러스트의 경우 상속을 거치지 않고 재산분배가 되기 때문이다.
한국에서는 흔히 부동산의 명의가 바뀔 때 등기인지세를 내게 되는데, 미국은 조금 다르다.
부동산의 명의가 바뀌되 배우자가 부동산을 받게 되면 부동산 인지세가 없다. 부동산의 명의가 자녀에게 갈 경우에는 사망인이 살던 집의 경우에는 부동산 인지세가 없고, 투자용 부동산의 경우에는 100만 달러까지 인지세 없이 갈 수 있다.
대신 부동산 등기인지세와는 달리 상속세가 적용될지, 되지 않을지는 부동산의 감정가격에서 은행융자를 빼고, 모든 자산을 합친 상속재산이 상속세 면제금액을 넘는지에 따라 다르다.
은행계좌나 금융상품과는 달리 부동산의 경우 명의문제가 확실하지 않게 되면 나중에 부동산을 처리하는데 문제가 많다.
사망을 하고 나서 언제까지 부동산의 명의를 처리해야 하는지는 법으로 명쾌하게 나와있지 않다.
그래서 가끔 오래전 사망한 남편의 이름을 정리하고 있지 않다가 아내가 사망 후 자녀가 아버지와 어머니의 명의 문제를 둘 다 정리해야하는 경우도 본다.
단지, 상속세가 연결되어 있다면 상속세 처리는 사망 후 9개월까지 해야 한다. 단, 이 기간은 한 번 6개월까지 자동연장이 가능하다.
▶문의:(213)627-6608, (714)752-4343