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[KOSEM 칼럼] 상업용 부동산 투자

New York

2017.08.03 18:22

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서진구
전 신한은행 뉴욕지점 차장
현 소드비부동산 Broker Associate
상업용 부동산은 주거용 부동산과 비교해 경기변동에 민감하므로 투자시기를 선택하는 것이 무엇보다도 중요하며, 투자대상의 선택도 산업의 트렌드를 예측해 결정해야 한다.

인터넷의 발달에 따라 물류의 유통 채널이 도.소매점 위주에서 배달서비스로 변경되다 보니 오피스 및 소매 매장 수요는 점차 줄어들고 있는 반면, 도시 근교의 소규모 오피스를 겸비한 물류 창고의 수요는 점차 확대되고 있는 상황이다.

1. 투자 대상에 따른 장단점

(1) 상가(Retail) 및 사무용(Office)

상가는 다른 건물과 떨어져 있는 독립된 상가부터, 길가에 줄지어 있는 스트립몰, 대형 쇼핑몰 등 형태가 다양하며, 사무용 건물은 주로 도시 지역에 많이 존재한다. 위치에 따라 안전한 투자 매물이 될 수 있지만 경기가 후퇴하면 공실률이 올라갈 수 있기 때문에 임대 수입을 계산할 때 세입자 부재(공실)로 인한 손실을 감안해야 한다.

(2) 아파트 및 콘도(5유닛 이상, 다가구 주택)

다가구 주택은 임대 수입이 안정적인데다 경기 흐름에 큰 영향을 받지 않는다. 그러나 개별 세입자의 고충처리, 만기 계약 갱신, 시설 유지 및 보수에 전문가의 도움이 필요할 경우가 있으며 가구가 많은 경우에는 수퍼바이저(전문 관리인)의 고용이 필요하고 계절에 따른 잔디깎기, 화단정리, 보일러 관리 등 시설 유지와 보수에 적지 않은 숨은 비용이 들어간다.

(3) 주상복합(Mixed Use)

주거용과 상용이 복합된 건물로서, 아파트와 콘도 등 주거용 공간과 각종 업소가 있는 상가, 그리고 사무실 공간 등이 혼재되어 있어, 상기에 기술된 상용건물과 주거용 건물의 장단점을 상호 보완할 수 있어 투자 리스크를 상쇄할 수 있다. 또한 단위 건물 내에서 수요와 공급이 효과적으로 이뤄지기 때문에 경기의 흐름에 비교적 안정적이라 할 수 있다.

(4) 물류창고(Warehouse)

오피스를 겸비한 소규모 물류창고의 필요성은 점차 늘어나고 있다. 이러한 창고들은 상업용 건물에 비해 적은 규모의 투자비용이 필요하다는 장점은 있으나, 경기흐름에 따른 물류의 감소 등 경기변동에는 여전히 주거용 보다는 민감한 편이다. 또한 비교적 낙후된 지역에 많이 건축돼 있으므로 홍수.산업폐기물 등 환경문제에 노출될 가능성을 꼼꼼히 점거해야 하며, 컨테이너 트럭의 접안이 가능한 공간 확보, 하역을 용이하게 하기 위한 로딩 독(Loading Dock)유무, 창고 내 물건 이동이 용이한 기둥 사이 넓이, 같은 공간에 많은 물류를 보관하기 위한 천장의 높이 등을 일반적으로 고려해야 한다.

2. 순 운용수익(Net Operating Income)에 따른 융자규모

주거용 주택일 경우는 개인의 소득보고(Tax Return)와 신용도에 따라 융자의 규모가 정해지지만 상업용일 경우는 건물 자체에서 나오는 순 운용수익에 따라서 융자의 규모가 정해진다는 커다란 차이점이 있다. 따라서, 상업용 부동산에 투자를 하고자 한다면, 가장 먼저 살펴봐야 하는 것이 바로 NOI(Net Operating Income)이다. 즉 총수익(Gross Income)에서 임대가 되지 않은 공실(Vacancy)로 인한 손실과 각종 운영경비(Operating Expenses)를 제외하고 남는 수익을 말한다.

3. 투자 시 준비해야 할 사항

부동산 매물을 찾기 위해서는 해당 지역에 전문적인 지식과 지역의 특성을 잘 알고 있는 부동산 브로커의 도움을 받아 해당 매물의 수익성 분석은 물론, 테넌트 구성이 적절히 잘 되어 있는지, 조닝(Zoning)에 의한 증.개축 시 어떤 규제사항이 있는지 등 향후의 건물 개발에 대해서도 확인을 하고, 계약상의 법적인 부문 등 부동산 분야에 법률지식과 경험을 갖고 있는 부동산 변호사의 도움을 받아 계약을 진행한다.

그러나 투자 당사자도 신문과 책을 읽고, 투자 물건 지역을 잘아는 사람들도 만나보고, 인근지역을 둘러보고 투자에 영향을 미칠 요인이 있는지 등 부지런히 발품을 팔아 유익한 정보를 얻고 판단력을 길러야 할 것이다. [email protected]

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