그 중에서 몇 가지 중요한 내용과 옵션들은 고객의 입장에서 반드시 이해하고 있어야만 손해를 면할 수 있고 또 만약의 경우에 자신에게 유리하게 옵션을 행사할 수 있기 때문에 알기 쉽게 설명을 드리고자 합니다.
모기지하면 부동산을 담보로 돈을 빌리는 것입니다. 따라서 채무 불이행(default)이 발생하게 되면 대여자는 담보된 부동산을 처분해서 대여자가 주장할 수 있는 모든 금액(상환 금액과 연체 이자 및 모든 처리 비용 등)을 보전하게 된다는 것은 다 알고 계시겠지요.
하지만 모기지 계약에 개인 서약이 있다는 사실을 아는 분은 거의 없습니다. 계약서에 보면 대개 다음과 같은 개인 서약 부분이 있습니다. “That the mortgagor will pay the mortgage money and interest, and ~” 이것은 개인 서약이기 때문에 담보물하고는 관련이 없습니다.
채무불이행이 발생해서 대여자가 담보물 처리의 절차에 들어가는 경우에, 대여자는 담보물 처분을 통해서 자신이 받아야 할 금액만을 빨리 받는 것이 목적이기 때문에 부동산이 실제 시세보다 더 낮은 가격으로 처분될 가능성이 높다고 하겠습니다.
따라서 실제 시장에서의 가격이 변제해야 할 금액보다 높다고 판단되는 경우에는 법정 판매(judicial sale)를 의뢰해서 판매가에서 변제 금액과 비용을 제외한 나머지를 본인이 되돌려 받는 것이 유리하다고 하겠습니다.
많은 사람들이 느끼지 못하는 사항 중의 하나는 모기지 론과 관련된 법무 비용과 등록 비용입니다. 계약서에는 이 비용을 모기지 론을 받는 사람이 부담하는 것으로 명시되어 있습니다. 이는 모든 모기지 계약에 있어서 통상적으로 적용되는 것입니다.
과거에는 부동산의 매매 관련한 법무를 담당하는 변호사와 모기지 관련 업무를 담당하는 변호사가 따로 있는 경우가 있었지만, 최근에는 한 변호사가 모두를 같이 처리하기 때문에 변호사 비용에 모기지 처리에 관한 비용이 다 포함되어서 청구되는 것입니다.
계약서에 포함되는 내용 중에는 모기지에 연관된 옵션 조항들이 있습니다. 그 중에서 휴대성(portable), 인수성(assumable), 선상환(pre-payment), 전환성(convertible) 등이 알고 있어야 할 옵션입니다.
우선 ‘휴대성’은 현재 모기지 론을 받고 있는 주택을 처분하고 다른 주택으로 이사를 가는 경우에, 현재의 모기지를 그대로 새로운 주택으로 옮겨가는 것을 말합니다. 이 경우에 새로운 주택을 담보로 모기지 론 금액을 더 받으려고 한다면 재금융(re-financing)을 일으켜야 하는데, 현재의 모기지 계약의 이자율과 계약 기간을 유지하면서 새롭게 추가되는 모기지 금액에 대해서 새롭게 계약을 할 수가 있습니다.
따라서 이전의 모기지 계약과 새로운 계약이 합해져서 혼합된 이자율과 지불액이 계산이 되는 것입니다. 이것을 혼합 모기지(blended mortgage) 라고 합니다.
‘인수성’도 이와 비슷한 개념입니다. 주택 구입자가 주택에 걸려 있는 모기지 계약을 같이 인수할 수 있는 것을 말합니다. 물론 새 구입자의 신용이나 부채 상환 능력에 문제가 없는 경우에 한하겠지요.
상황에 따라서 이는 매우 중요한 이슈가 될 수 있습니다. 일례로, 5 년 계약의 모기지가 3 년 남아 있는 현시점의 신규 모기지 이자율이 2 년 전 계약의 모기지 이자율보다 높다면, 구입자 입장에서는 이자율이 낮은 모기지를 인수하는 것이 유리하겠지요.
인수 가치는 정확하게 계산될 수 있고, 이만큼 주택의 가치가 상승하는 효과가 되어서 판매자는 더 높은 구매 오퍼를 받을 수 있겠지요. 모기지 이자율이 상승하는 국면에서 이 옵션은 매우 유리한 옵션이 됩니다.
‘전환성’은 변동 이자율을 고정 이자율로 또는 그 반대로 이자율을 전환하는 것을 의미합니다. 보통 이 옵션을 갖는 모기지는 그렇지 않은 모기지에 비해서 이자율이 다소 높은 것이 일반적이므로, 과연 이 옵션을 사용할 필요성이 있는지 검토한 후에 결정할 필요가 있겠습니다.
선상환 벌과금이 없는 완전 개방형(Open) 모기지를 제외한 모든 모기지는 1 년에 어느 한도까지만 벌과금없이 원금을 상환할 수 있습니다. 대개의 경우는 초기 모기지 금액의 15%~20% 정도에 해당합니다.
원금의 일부를 상환함으로써 이자로 지불하는 금액을 줄이는 효과가 되니까 형편이 하락한다면 이용하는 것이 유리하다 하겠습니다. 이와 비슷한 개념으로 ‘가속 지불(accelerated payment)’ 옵션은 매월 지불하는 금액의 몇 % 이상까지는 벌과금 없이 추가로 상환할 수 있는 옵션입니다. 물론 추가 금액은 원금 상환에 사용됩니다.
이상에서 설명 드린 모기지와 관련 있는 옵션들은 알아두었다가 필요한 경우에 사용하면 득이 되는 모기지 옵션들입니다.
------------------------------
▶제임스 리는...
서울 대학교 졸업
미 Northwestern 대학원 전자공학 박사
Iroonet Canada Inc. 대표 역임
BC 주 등록 모기지 브로커 라이센스
현 CIMBL 회원, MBABC 회원
모기지 컨설턴트(TMG Canada Inc.)
☎604-512-5747
www.JamesLee.ca
캐나다 밴쿠버 중앙일보