상업용 부동산 장단점 분석
상가는 수리 할 곳 적지만 경기에 민감아파트 공실률 낮은 반면 관리 힘들어
경기 좋을땐 오피스·산업용 수요 많아
상업용 부동산에 투자하려는 사람들은 어떤 형태의 상업용 건물을 선택할지를 놓고 고민에 빠질 때가 있다.
소매 업소가 있는 상가를 구입 할 것인지 아니면 아파트를 살 것인지를 놓고 저울질을 하게 된다.
과연 어떤 형태의 상업용 건물이 좋은지 장단점을 알아보자.
◆상가
▶장점:관리가 쉽다는 것이 상가의 가장 큰 장점이라고 할 수 있다. 대형 쇼핑 몰이 아닌 이상 건물 관리인이 상가에 항상 있을 필요가 없다.
건물 수리를 요구하는 세입자들의 전화는 주로 영업 시간대에 오기 때문에 관리인이나 건물주가 한 밤중에 스트레스 받을 일이 적어진다.
상가 건물은 주거용에 비해 내부 구조가 비교적 단순하기 때문에 수리 등 건물을 관리할 일이 아파트에 비해 많지 않다.
리스 기간이 끝나고 나서 재계약을 하거나 새로운 세입자와 계약을 맺을 때 렌트비를 주변 시세에 맞게 올릴 수 있다.
상가는 아파트와 달리 렌트 컨트롤이 없어 렌트비 인상에 대한 상한선이 없다. 렌트비가 올라가면 건물 가치도 함께 상승하기 때문에 건물주 입장에서는 렌트비 인상이 곧 건물 가격 상승과 직결된다고 할 수 있다
▶단점:경기에 민감하다. 소매업 경기가 세입자의 재정 상태에 영향을 주므로 매출이 떨어지면 렌트비를 내는 데 어려움이 생길 수 있다.
특히 온라인 업체와 경쟁을 해야하는 업종이라면 더욱 힘든 상황이 될 수 있다.
상가에 입점한 업소가 갑자기 문을 닫고 나가면 렌트 수입이 감소하고 새로운 업소가 들어오지 않는다면 건물 가치에도 영향을 주게 된다. 세입자가 나가면 다른 업체를 찾는 데 수개월 이상이 걸릴 수도 있다.
투자자들이 가능한 피해야 하는 상가 내 업종은 의류 장난감 일반 소매 상점 등 온라인과 경쟁이 되는 사업체들이다.
건물주가 선호하는 업종은 병원 치과 약국 코인 론드리 프랜차이즈 관련 식당 등이다.
◆아파트
▶장점:소매 업소들이 입점한 상가에 비해서 안정적이라고 할 수 있다. 상가는 경기와 밀접한 관계가 있으나 아파트는 세입자들이 거주하는 곳이니 만큼 경기를 덜 타기 때문이다.
물론 2008년에 터진 금융위기와 같은 상황에서는 공실률이 높아지겠지만 대체적으로 상가나 다른 상업용 부동산에 비해 리스크가 적은 편이다.
그래서 은행들은 상가보다는 아파트에 대한 융자를 더 잘해주고 있다. LA지역 아파트는 공실률이 5% 수준으로 거의 완전 입주 상태이며 유닛이 비어있다 해도 새로운 세입자를 찾기가 어렵지 않다.
아파트 렌트비는 전국적으로 꾸준히 오르고 있으며 앞으로도 더 상승할 것으로 전망되고 있어 비교적 안전한 투자처라고 할 수 있다.
▶단점:LA시의 경우 1978년 10월1일 이전에 지어진 아파트는 렌트 컨트롤 대상이어서 연간 렌트비 인상을 3~4% 이상 할 수 없다.
세입자가 하루 종일 거주하기 때문에 건물에 긴급한 문제가 생기면 밤이나 새벽에도 수리를 요청하는 전화가 걸려 올 수 있다.
세입자 퇴거 절차도 상가에 비해서 까다로운 편이다.
16유닛이 넘는 아파트는 반드시 해당 아파트에 매니저가 상주하고 있어야 하고 건물 관리에 대한 규정도 상가에 비해서 까다롭다.
상주 매니저는 비용 발생 측면에서는 단점이라고 생각할 수 있지만 건물에서 발생하는 간단한 문제에 대해서 건물주가 신경을 덜 써도 된다는 장점도 동시에 갖고 있다.
◆오피스&산업용
▶장점:한번 구입하면 관리가 쉽다는 것이 가장 큰 장점이다.
오피스와 산업용 건물은 아파트나 상가와 달리 사람들의 출입이 많지 않고 건물 구조도 간단해서 수리 요청이 많지 않다.
전체적인 경기가 좋으면 다른 상업용 건물에 비해 리스 공간을 찾으려는 사람들이 많아진다.
대도시 주변의 산업용 건물은 일반 세입자 이외에 건물주가 직접 비즈니스에 사용하려는 경우가 많아 수요 증가에 따른 가격 상승률이 높다고 할 수 있다.
▶단점:상가처럼 경기에 민감하다. 웨어하우스 같은 산업용 건물은 제조나 물류 경기에 따라서 건물 가격이 오르고 내린다.
특히 규모가 작은 산업용 건물은 세입자가 한두 업체인 경우가 많아 이들 업소가 나가면 건물주 재정에 큰 부담을 주게 된다. 또한 새로운 세입자를 찾는데도 아파트와 달리 긴 시간이 필요할때가 있다.
오피스도 경기가 나빠지면 렌트 수요가 감소한다.
박원득 객원기자