소송 3일 전 통보서 보내는 절차 필요
상업용이든 주거용 건물이든 상관없이 세입자를 퇴거시키기 위해서는 반드시 퇴거명령소송(unlawful Detainer)을 통해서 법원의 명령을 받아야 한다. 이러한 법적 원리는 세입자가 렌트비를 내고 있지 않거나, 리스계약이 만기가 되었더라도 적용된다. 더욱이 현재의 세입자가 건물주의 동의 없이 전 세입자로부터 리스를 양도받고 입주해 있을 경우에도 퇴거명령소송을 거쳐야만 퇴거시킬 수 있다. 건물주의 동의 없이 리스를 양도받은 세입자의 경우에는 건물주와는 아무런 법적인 관계가 없을 뿐만 아니라 사용하고 있는 공간에 대한 권리가 없지만 퇴거시키기 위해서는 반드시 퇴거명령소송이 필요하다. 세입자의 경우에 따라서 적당한 통보를 하고도 세입자가 퇴거하지 않았을 경우에는 건물주 퇴거명령소송을 제기할 수 있다.
일반적으로 퇴거명령 소송을 진행하기 전에 3일 통보서를 보내야 하고 3일 안에도 세입자가 계약위반 사항을 지키지 않았을 경우에는 소송을 진행하여 퇴거를 시킬 수 있다. 카운티의 해당법원에 퇴거명령 고소장을 접수하고 세입자에게 고소장을 전달하면, 세입자는 5일 이내에 답변서를 법원에 제출해야 한다. 일반적으로 세입자의 답변서가 제출된 후 20일 지난 후 법원은 퇴거에 관한 재판을 하게 된다.
법원의 최종판결이 있을 때까지는 건물주는 세입자의 권리를 제한할 수 없다. 예를 들어, 세입자를 강제로 내쫓는다든지, 자물쇠를 바꾸는 행동을 할 수 없다. 만약에 건물주가 재판이 계류된 상황에서 불법적 행동을 했을 경우, 벌금과 세입자의 피해보상금을 지불할 수도 있다.
법원의 퇴거명령이 결정되면, 세입자는 셰리프에 의해 퇴거명령서 전달이 된 지 5일 안에 자진 퇴거를 해야 하고 퇴거하지 않았을 경우에는 강제퇴거를 할 수 있다. 이와 같이 건물주는 세입자가 렌트비를 내지 않거나 리스계약서를 위반했더라도 법원의 명령 없이는 세입자가 임대장소를 사용하는 것에 대해 방해할 수 없다. 반드시 법원의 명령과 셰리프의 집행에 의해서만 세입자를 퇴거시킬 수 있다.
만약에, 건물주가 퇴거명령소송을 거치지 않고 세입자를 강제로 퇴거시키거나 세입자가 입주하고 있는 점포의 열쇠를 바꾸는 행동을 법적으로는 강제퇴거 또는 강제진입(forcible detainer or entry)이라고 한다.
강제진입이라는 것은 현재 세입자의 공간을 법적 절차 없이 건물주를 포함한 어느 누구든 세입자의 동의 없이 차지하거나 세입자를 퇴거시키는 것이다. 현실적으로 합법적으로 세입자를 퇴거시키고 세입자가 차지하고 있던 공간을 다시 확보하는 것은 셰리프에 의한 퇴거명령의 집행에 의해서만 가능하다.
위와 같은 강제퇴거가 발생했을 경우에는 강제퇴거를 당한 세입자는 강제퇴거 또는 진입소송을 통해 다시 리스를 한 부동산에 대한 소유권을 찾아올 수 있다. 강제퇴거 또는 진입에 대한 소송은 세입자가 소송을 제기하면 5일 안에 답변을 해야 하고 재판 일정도 30일 안에 진행된다. 또한 강제퇴거 또는 강제진입 소송을 진행하면서 동시에 법원에 긴급명령 청구를 해서 재판 계류 동안에 임대장소를 다시 확보할 수 있다. 이러한 긴급 명령 청구는 건물주가 강제로 퇴거함으로써 장소를 사용할 수 없으므로 사업운영에 치명적인 피해를 줄 수 있으므로 임시로 세입자에게 임대장소를 다시 쓸 수 있도록 하는 조치이다. 세입자가 강제퇴거를 당할 당시에 임대장소를 사용할 권리가 있었으나, 건물주가 법원 명령 없이 강제적으로 퇴거시켰다는 것만 보여주면 법원은 임시로 재판 때까지 임대인에게 다시 임대 장소를 쓸 수 있도록 해주는 것이다. 또한 세입자는 강제퇴거로 인해서 발생한 손해배상을 청구할 수 있다. 법원은 세입자가 임대장소를 사용하고 있었고 건물주는 법원명령 없이 강제퇴거시켰다는 사실만으로 긴급명령을 결정한다.
▶문의:(213)487-2371
이승호/상법 변호사