[부동산 ABC for 첫 주택 구입자] (30) 주택융자 기본용어, PMI···다운페이 20%미만때 드는 강제 보험

▷Mortgage Rate: 주택융자 이자율이다. 이자율은 일반적으로 크게 두가지로 나뉜다. 15년 혹은 30년간 연이자율이 정해진 고정이자 주택융자(Fixed Rate Mortgage)와 금리 변화에 따라 이자율이 달라지는 변동이자 주택융자(Adjustable Rate Mortgage)다.

변동이자율은 이자율이 높을 때 많이 이용되며 고정과 변동을 혼합한 고정변동이자 주택융자(Hybrid Mortgage)도 있다. 이 혼합 모기지는 5년7년10년이 있으며 정해진 기간동안에는 고정이자율로 적용된 후 이 기간 후부터 변동이자율로 매년 이자율이 달리 적용되는 것이다.

▷APR(Annual Percentage Rate): 모기지 이자율과는 다른 것으로 주택융자금액에 론포인트를 비롯한 기타 융자에 필요한 비용등을 합쳐 산출한 융자기간동안의 연이자율이다.

이는 융자시 비용이 얼만큼 들어갔는지 가늠할수 있는 잣대다. 렌더들은 바이어가 융자신청을 하게 되면 1~2주내 융자비용에 대한 명세서를 반드시 바이어에게 보내도록 되어 있다. 이때 모기지 이자율과 APR을 함께 명시해야 한다. 따라서 같은 이자율의 프로그램에서 APR이 차이가 난다는 것은 비용이 많이 들어간다는 것으로 해석할 수 있다.

▷PMI(Private Mortgage Insurance): 주택소유주의 채무 불이행시 주택 융자 기관의 재정적 손실을 방지하기 위한 보험이 모기지 보험이다. 이 보험은 다운페이먼트 액수가 주택 구입가의 20% 미만일 경우 가입토록 하고 있다.

그러나 연방 정부 보증 융자인 FHA론을 하게 되면 바이어가 따로 모기지 보험에 가입할 필요가 없다.

FHA에서 이 모기지 보험을 가입해 주기 때문. 그러나 일반 주택융자를 하는 바이어의 경우 자신이 따로 모기지 보험에 가입해야 한다. 이를 개인 모기지 보험 일명 PMI라고 하는 것이다. PMI 비용은 융자액수와 회사에 따라 다르다.

▷Negative Armortization: 변동이자 모기지의 이자율이 상향 조정될 경우 월 상환액수는 이자부담을 커버하기 위해 올라가기 마련이다. 그러나 상환액이 이자율 변동에 따라 조정되지 않았다면 추가 이자분은 잔고에 포함된다. 이럴 경우 융자자가 상환액을 제때에 불입한다 할 지라도 융자 상환기간이 끝난 시점에서는 상환액이 융자액 원금보다 많아진다.

이자분의 최소한만 냈기 때문에 납부하지 않은 이자분도 원금에 포함됐기 때문이다. 이같이 융자액보다 상환액이 더 많아지게 되는 현상을 일컫는 용어다.

최연희 객원기자