[부동산 Q&A] 서브리스, 건물주 승인없는 전대차계약 일반적으로 법적 효력 없어

원동석/변호사

▲문 = 저는 LA 인근에 위치한 상업용 건물을 임차하여 사업을 운영해 오고 있었습니다.
제가 임차한 건물은 저의 사업체만 들어있는 단독 건물이며 5년간을 임대했습니다. 그 곳을 임대할 당시에는 저와 임대차계약을 맺은 사람이 그 건물의 주인인 것으로 알았었습니다.
또한 임대료도 그 분이 알려준 주소로 한번도 늦지 않고 보내왔습니다. 그런데 최근에 어떤 사람으로 부터 편지를 받았는데 본인이 그 건물의 주인이라고 하면서 임대계약 기간이 종료되었으니 이사를 나가라고 합니다.
임대계약서에 따르면 앞으로도 3년의 임대기간이 더 남아있는데 이사를 나가라고 해서 알아보니 저와 계약을 맺었던 사람은 그 건물의 주인이 아니라 그 건물을 임차하여 사용해 오던 임차인이라고 합니다.
그런데 그 임차인과 제가 맺은 계약은 전대차(서브리스)계약이 아니라 임대차(리스)계약으로 돼 있었습니다. 또 그 계약 이외에 별도의 계약이 있다고 하는 이야기도 들은 적이 없습니다. 이 경우 제가 이사를 나가야 하는 것인지요?
▽답= 임대인과 임차인 사이에 맺는 계약은 일반적으로 임대차계약(리스)이라고 하는 반면 임차인이 전대인의 입장에서 제3자인 전차인에게 그 장소를 사용하도록 하는 계약은 전대차계약(서브리스)이라고 합니다.
리스의 경우 일반적으로 임차인이 임의로 타인에게 그 권리를 양도할 수 없으며 양도를 원하는 경우에는 반드시 사전에 임대인인 건물주의 승인을 받도록 돼 있는 것이 일반적입니다.
그런데 귀하의 경우 전대인을 임대인으로 알고 계셨던 것으로 보아 아마도 임대인의 동의 없이 이뤄졌던 계약이 아닌가 생각됩니다.
그런 경우라면 리스 또는 서브리스에 남아있는 기간과 상관없이 그 건물주의 승인이 없이 양도받은 임차권 또는 전차권은 법적인 효력이 없을 수 있겠습니다.
심지어 귀하의 경우는 전차인이 가지고 있던 리스상의 임대차계약권을 양도받은 것이 아니라 전혀 새로운 임대차계약을 전차인과 맺은 것으로 사료됩니다.
이 경우 귀하에게 임차권을 드린 임대인이 실제로는 임대인이 아니라 전대인이었음으로 귀하가 맺은 계약도 임대차계약이 아니라 전대차계약이었으며 귀하의 권리도 임차권이 아니라 전차권이었습니다.
일반적으로 전대차계약은 그 장소에 대한 사용권을 임대인인 건물주와 임차인 사이에 맺는 것이아니라 전대인으로 부터 전차권을 넘겨받기 위한 계약이기 때문에 전대인이 임대인으로 부터 받은 권한 한도 내에서만 전대를 할 수 있습니다.
따라서 전대차계약의 내용은 반드시 전대인과 건물주 사이에 맺은 임대차계약의 한도 내에서만 맺을 수 있으며 거기서 벗어나는 것은 법적인 효력이 없다고 하겠습니다.

그러므로 어떤 장소를 전대하고자 하는 경우에는 반드시 전대차계약서인 서브리스 이외에도 임대인과 임차인 사이에 맺은 임대차계약서인 리스의 내용도 검토해야 합니다.
귀하의 경우 귀하와 전대인 사이에 맺은 계약서에 따르면 전대차계약 기간이 5년인데 반해 전대인과 임대인 사이에 맺은 계약서에는 그 남은 기간이 없이 임대차기간이 종료되었음으로 귀하가 그 장소에 더 머물 권리는 없다고 판단됩니다.
현재의 상황을 해결할 수 있는 가장 좋은 방법은 그 건물주인 임대인과 직접 만나 그동안의 상황을 설명하고 임대인인 건물주와 임차인인 귀하가 그 장소에 대한 새로운 임대차계약을 맺는 것입니다.
또 귀하와 임대차계약이라고 명명된 전대차계약을 맺었던 전대인에게 이와 관련하여 귀하가 당하신 불이익에 대하 책임을 물을 수도 있겠습니다.
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