[부동산 Q&A] 퇴거 통지서

원동석/변호사

▲문= 저는 LA 인근의 아파트에 거주하고 있습니다. 최근에 직장을 그만둬 임대료를 제때 지불하지 못했습니다.

그러자 건물주가 퇴거 통지서를 보내 왔습니다. 다음 주 쯤에는 돈을 구해볼 수 있을 것 같은데 어떻게 해야 좋을지요? 다음 주 쯤에 밀린 임대료를 지불하면 제가 그 아파트에서 계속 거주할 수 있을까요?

▽답= 아파트 입주자가 임대료를 지불하지 않는 경우 건물주는 그 입주자를 퇴거시킬 수 있습니다. 퇴거를 시키려면 먼저 입주자에게 입주자가 임대료를 지불하지 않았음으로 퇴거될 것이라고 하는 사전통지를 하도록 되어 있습니다.

입주자에게 이러한 통지를 해야 하는 것은 법으로 정해진 것임으로 사전통지를 주지 않으면 입주자를 퇴거할 수 없게 되어있습니다.

캘리포니아 민사소송법 제1161조에 따르면 입주자에게 입주자가 밀린 돈을 지불할 수 있는 기회로 최소한 3일간의 여유를 주도록 되어 있습니다.

즉 입주자가 임대료를 지불기일까지 납부하지 않으면 그 이후에 3일 내에는 밀린 임대료를 내라고 하는 통지를 줘야 합니다. 계약서에 따라서 어떤 계약서는 5일 또는 7일 등으로 되어있기도 합니다.

이 경우에는 건물주가 3일 통지서 또는 그 임대계약서에 명기된 기간을 허락하는 5일 또는 7일 통지서를 주게 되면 그 계약서에 명기된 기일 안에만 밀린 임대료를 지불하시면 그 아파트에서 계속 거주하실 수 있게 됩니다.

귀하가 받으신 통지서가 어떤 것인지는 모르겠으나 임대계약서에 통지서를 받으신 후 3일 이내에 밀린 임대료를 내도록 되어 있고 건물주로부터 3일 사전통지서를 받았다고 가정하면 그 통지서를 받은 날로 부터 3일 이내에 밀린 임대료를 건물주에게 지불해야 합니다.

만일 그 기한 내에 밀린 임대료를 지불하지 않으면 건물주는 그 이후에 귀하가 밀린 임대료를 납부하고자 해도 그 밀린 임대료를 받지 않고 퇴거소송을 할 수 있게 됩니다.

따라서 귀하가 다음주에 밀린 임대료를 지불하고자 해도 만일 그 통지서에 명시된 기간이 지난 이후가 된다면 건물주는 귀하를 퇴거시킬 권한이 있게 됩니다.

건물주가 입주자에게 보내는 3일 통지서에는 어디로 누구에게 그 밀린 임대료를 지불하도록 명기되어 있습니다. 그러나 밀린 임대료를 지불하는 과정에서 건물주와 입주자 사이에 종종 분쟁이 발생하곤 합니다.

예를 들면 직접 임대료를 전달하고자 했으나 건물주가 그 통지서에 기재된 전화번호로 연락을 해도 연결이 되지 않는다거나 우편으로 보냈는데 그 우편물이 전달되지 않고 분실되는 경우 등을 들 수 있습니다.

이 경우 입주자는 우편물을 보냈다고 하는 증거를 대기가 어렵고 건물주가 그 우편을 받은 후 일부러 받지 못한 척 하는 것을 증명하기 어렵기 때문입니다. 그래서 가장 바람직한 방법 중의 하나는 그 편지를 우송한 증거가 남는 우편으로 보내시는 방법입니다.

이를테면 등기우편 또는 배달증명우편으로 보내거나 일반우편으로 보내는 경우 우송증명서를 받아 두시는 것입니다.

만일 귀하가 받은 그 사전통지서에 기재된 기한 이내에 밀린 임대료를 지불하지 못할 것 같으면 사전에 건물주와 만나서 이러한 사실을 상의하는 것도 좋겠습니다.

일방적으로 그 통지서의 기한 이내에 밀린 임대료를 지불하지 않고 시간이 경과한 후에 밀린 임대료를 납부하고자 하면 건물주의 입장에서 보기에는 입주자가 불분명한 사람으로 보이게 될 것이니 사전에 건물주에게 사정을 설명하고 양해를 구하는 것이 서로 간의 관계를 신뢰할 수 있는 관계로 형성해 나갈 수 있는 방법으로 생각됩니다.

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