[부동산 Q&A] 소유권 포기증서

원동석/변호사

▷문=저는 LA 인근 아파트에 거주하고 있습니다. 요즘 집을 구입하기에 최적기인 것 같아서 주택을 구입하려고 알아보고 있습니다.

마음에 드는 집을 발견해 구입하고자 알아보니 판매자가 그 주택의 융자상환금을 납부하기 어렵다고 에스크로를 아주 짧게 하고 새로운 융자를 받는 대신에 소유권 포기증서(Quitclaim Deed)를 통하여 소유권을 이전하겠다고 합니다.

어차피 그 집을 구입하는 것은 마찬가지 같고 저도 그 집이 마음에 들어 판매자의 요구대로 하려고 합니다.

그러나 저는 소유권포기증서가 무엇인지 잘 모르기 때문에 이것이 보통 주택을 매매할 때 넘겨주는 집문서와 같은 것인지 알고 싶습니다. 또한 만일 다른 것이 있다면 어떤 것이 있는지도 알려 주시기 바랍니다.

▷답=소유권 양도증서(Grant Deed)를 통해 부동산의 소유권을 구매자에게 양도하게 되면 판매자가 그 부동산에 대한 소유권이 있음을 보장받게 되며 이를 소유권보험회사가 보험증서를 통하여 보장하게 됩니다.

반면 소유권포기증서(Quitclaim Deed)는 판매자가 해당 부동산에 가지고 있는 권리만을 구매자에게 이전하는 문서입니다. 따라서 소유권포기증서는 판매자가 해당 부동산에 가지고 있던 권리 이외에는 그 부동산에 대한 아무 법적인 보장을 해주지 않습니다.

즉 아무 보장도 없이 그 부동산의 있는 그대로의 상태에서 판매하는 자가 그 부동산에 가지고 있는 자신의 권리를 구매자에게 넘겨주는 것입니다. 따라서 판매자가 발생시킨 각종 부채와 담보권이 그 부동산에 남아있는 채 구매자에게 판매되는 것입니다.

예를 들어 판매자가 어떤 부동산을 60만달러에 구입하면서 45만달러를 융자받았고 그 이후 10만달러의 에퀴티 융자를 받았고 아직 그 융자금을 상환하지 못한 상태에서 제3자에게 소유권 포기증서를 통해 소유권을 이전하게 되면 판매자가 받은 1차 및 2차융자금 중에서 미상환된 부분은 비록 구매자가 판매자로 부터 소유권포기증서를 받는다 해도 계속해서 그 부동산에 담보권이 남아있게 되기 때문에 현실적으로 그 미상환 융자금에 대한 책임을 떠맡게 됩니다.

따라서 소유권 포기증서를 통해 부동산의 소유권을 넘겨받는 경우에는 해당 부동산에 어떤 저당권 근저당권 담보권 등이 설정되어 있는지에 대한 세심한 검토가 필요하겠습니다.

또 한가지 주의할 점은 일반적으로 부동산에 융자를 제공하는 금융기관들은 그 융자 계약서에 해당 부동산의 소유권이 바뀌게 되면 비록 융자금의 만기일이 되지 않았다 하더라도 그 융자금을 즉시 상환해야 한다고 하는 '가속조항'을 포함시키고 있기 때문에 이처럼 부동산에 융자금과 관련된 저당권을 그대로 둔 채 소유권 포기증서를 통하여 소유권을 넘겨받게 되면 소유권을 넘겨받은 후 그 융자금을 상환해야 한다고 하는 갑작스런 통지서를 융자기관으로부터 받게 될 수도 있습니다.

또한 소유권 포기증서를 통해 소유권을 넘겨받은 경우에는 소유권 보험에 가입하는데 여러가지 제한조건이 있고 경우에 따라서는 소유권보험에 가입하는 것 자체가 어려운 경우도 있습니다.

소유권 보험이 없거나 많은 제한 사항이 담겨있는 경우에는 구매자들이 꺼려하기 때문에 그 부동산을 매각하는데 어려움이 따릅니다.

따라서 가능하다면 소유권 포기증서보다는 소유권 양도증서를 통해 부동산을 구입하는 것을 권해 드리며 부득이 하게 소유권 포기증서를 통해 부동산을 구입하게 되면 사전에 그 부동산에 저당권이 설정된 융자금의 융자계약서를 검토해 보시고 또한 소유권보험회사와도 상의해 보실 것을 권해 드립니다.

▷문의: [phone] 또는 [email protected]