[부동산 Q&A] 무단점유권(Easement)

원동석/변호사

▲문=저는 한인타운에 상업용 건물을 소유하고 있습니다. 제가 소유한 건물은 차도로 나가는 길이 없이 차도에 위치한 다른 건물의 골목을 통해야만 나갈 수 있습니다.

제가 그 건물을 구매하기 전에는 차도에 위치한 건물과 제가 구입한 건물의 소유주가 같았으나 제가 뒤의 건물만 구입하면서 대로변의 건물은 다른 사람에게 팔렸습니다.

제가 며칠 전에 출근하니 제 건물로 들어가는 골목을 대로변의 건물주가 막아 버려서 저는 저의 자동차를 길가에 주차하고 저의 건물로 걸어들어가야만 했습니다.

저는 사업상 여러가지 많은 물건을 운반해야 하는데 걸어서 운반하는 것이 매우 어렵습니다. 그동안 사용해온 차도로 나가는 골목을 사용할 수가 없는 것인지 알고 싶습니다.

▽답=타인의 땅을 임의로 사용하고자 하는 경우 일반적으로 기득권에 의한 사용권(Prescriptive Easement) 에 의한 권한이 있어야 합니다.

기득권에 의한 사용권을 주장하려면 그 땅을 무단으로 공개적으로 실제적으로 5년 이상 지속적으로 사용하였음을 입증할 수 있어야 합니다.

그러나 귀하의 경우는 그 건물을 구입한 지 얼마 되지 않았고 그 이전에는 동일한 주인이 사용해 왔음으로 그 땅을 무단으로 5년 이상 지속적으로 사용했다고 주장하기는 어려울 것으로 판단됩니다.

그러나 귀하의 경우처럼 차도로 나갈 수 있는 도로가 없이 건물들의 중간에 끼여있는 상황인 경우에는 일반적으로 귀하에게 상업용 건물을 매각한 판매자가 그 앞에 위치한 대로상의 건물을 매각하기 전에 귀하가 대로로 나갈 수 있는 출입을 허락해 주는 내용을 담은 출입로 사용권을 대로상의 건물에 등기함으로써 귀하의 권리를 보호해 주게 됩니다.

따라서 먼저 할 일은 귀하에게 그 상업용 건물을 매각한 건물주에게 그 앞에 위치한 건물에 이러한 출입로 사용권을 등기하였는지 확인하고 이 확인이 어려운 경우에는 직접 해당 카운티에 출입로 사용권이 등기되었는지를 확인해 보기 바랍니다.

만일 이러한 출입로 사용권이 등기되지 않았다 하더라도 귀하는 기존사용에 따른 묵시적 사용권(Implied Easement)을 주장할 수 있겠습니다. 즉 하나의 토지를 둘로 분리하여 귀하와 타인에게 매각하기 전 부터 귀하의 건물의 출입을 위하여 대로변의 건물의 골목을 사용해 왔으며 그 출입을 허락하는 것이 타당한 상황이기 때문입니다.

또한 설사 이처럼 이전에 사용한 것을 배제한다 해도 귀하는 지금 차도로 나갈 수 있는 아무 다른 방도가 없음으로 필요에 따른 사용권(Easement by Necessity)을 주장할 수 있겠습니다. 왜냐하면 귀하가 차도로 나가기 위해서는 그 앞 건물의 골목을 사용하는 것이 반드시 필요하기 때문입니다.

귀하의 경우 사방이 다 건물로 막혀있다고 했는데 혹시 다른 쪽으로 다른 건물의 골목을 이용하여 나갈 수 있는 방법은 없는지도 살펴보시기 바랍니다 만일 아무 다른 방법이 없는 경우에는 필요성이 명확함으로 필요에 따른 사용권을 주장하실 수 있을 것으로 생각됩니다.

이러한 필요에 따른 사용권은 차후에 그 두 건물을 하나의 소유주가 구입하게 되면 자동으로 소멸됩니다.

귀하의 경우 이처럼 차도로 나가기 위한 길을 확보하는 것은 그 건물의 판매자가 사전에 확보해 뒀어야 하는 것임으로 그 건물을 귀하에게 판매한 판매자와 이 문제를 먼저 상의해 볼 것을 권해 드립니다. 자세한 것은 전문 변호사와 상담해 볼 것을 권해 드립니다.

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