[부동산 Q&A] 감정가 조항

원동석/변호사

▷문=저는 LA 인근에 살고 있으며 그동안 소유하고 있던 주택을 매각하려고 합니다.

최근에 구매자로부터 오퍼를 받고 에스크로를 오픈했습니다. 그런데 갑자기 그 구매자로 부터 연락이 와서 그 매각대상 주택의 감정가격이 매매가격보다 적게 나와서 융자 액수가 줄어들 것 같다고 그 차액 만큼 가격을 깍아 달라고 합니다.

최근에 부동산 가격이 하락했기 때문에 감정가격이 적게 나왔다고 합니다. 저는 가격을 깍아줄 수 없다고 구매자에게 통보하였고 구매자는 그렇다면 에스크로를 취소하겠다고 합니다.

제가 가격을 깍아주지 않으면 그 구매자는 에스크로를 취소할 수 있는 지 알고 싶습니다.

▷답=귀하의 경우 그 주택을 매각하기 위해 구매 오퍼를 받았고 상호간에 모든 조건에 동의하여 에스크로를 열었을 것으로 생각됩니다.

부동산을 매매하는 데는 무엇보다 중요한 것이 서로 간에 합의하에 작성된 구매 계약서에 담겨진 합의 내용입니다.

특히 주의하실 점은 가계약과 본계약이 따로 있는 것이 아니라 일단 계약서에 서명을 하게 되면 그 계약서의 내용을 준수해야 하기 때문에 계약서에 서명하기 전에 그 내용을 충분히 숙지해야 합니다.

그렇기 때문에 부동산을 매매할 때 가장 중요한 것은 구매계약서를 정확하고 상세하게 작성하는 것이라고 볼 수 있습니다.

경험이 풍부한 부동산 중개사를 고용하여 부동산 거래를 하는 이유 중에는 좋은 부동산의 판매권을 확보하고 있고 부동산을 감별해 주는 탁월한 능력도 그 이유 중의 하나이지만 경험이 풍부한 부동산 중개사들이 일반적으로 보다 정확한 내용을 담은 계약서를 작성하는데 도움을 주기 때문이기도 합니다.

잘 작성된 계약서에는 일반적으로 감정가격이 얼마 이상 나와야 그 건물을 구입하겠다고 하는 조건(Appraisal Contingency) 및 어떤 금액 이상 융자를 받을 수 있어야 그 건물을 구입하겠다고 하는 조건(Loan Contingency) 등이 담겨있습니다.

일반적으로 부동산 가격이 하락하는 경향이 있는 시기에는 해당 주택의 가치가 계약당시보다 떨어질 수 있기 때문에 감정가격이 낮게 나오는 경우가 종종 있습니다.

만일 감정가격이 매매가격보다 적게 나오는 경우 그 건물을 구입하지 않을 권리가 있다고 하는 조항이 계약서에 포함되어 있다면 귀하의 경우 구매자가 귀하의 주택을 구입하지 않겠다고 할 수 있습니다. 따라서 감정가격과 관련된 계약 조항을 잘 검토해 보시기 바랍니다.

또한 감정가격과 관련된 계약 조항이 계약서에 없다면 융자를 받아야 그 주택을 구입할 수 있다고 하는 조항이 있는지 검토해 보시기 바랍니다.

일반적으로 대부분의 부동산 구매자는 현금으로 해당 부동산을 구입하는 것이 아니라 일정부분을 현금으로 지불하고 나머지는 금융기관으로 부터 융자를 받아서 부동산을 구입하고 있기 때문에 귀하가 서명한 계약서에 융자조건과 관련된 조항이 있을 것으로 생각됩니다.

만일 귀하의 주택을 구입하고자 하는 분이 현금으로 그 주택을 구입하기로 해 융자조건이 없고 또한 감정가격과 관련된 계약조항이 없다면 비록 감정가격이 매매가격보다 적게 나왔다 하더라도 그 구매자는 그 주택 구입을 취소할 근거가 없을 것으로 판단됩니다.

반면 융자조건과 관련된 조항이 있다면 그 조항을 세밀히 검토해 보시기 바랍니다.

▷문의: [phone] 또는 [email protected]