[부동산 ABC for 첫 주택 구입자] 셀러스 마켓 & 바이어스 마켓

서브프라임 사태 발생후 바이어스 마켓 급속 전환

불과 3년전 까지만 해도 유례없는 부동산 경기 호황이 전개되면서 셀러스 마켓이었다가 지난 해 여름 서브프라임 사태 이후 주택시장은 급격히 냉각되면서 바이어스 마켓으로 바뀌었다.

주택가격이 오르는 상황에서 매물이 달려 셀러가 시장의 주도권을 갖게 되면 셀러스 마켓이라 하고 매매가격이 하락세를 보이면서 매물이 쌓여가고 바이어가 흥정에서 유리한 위치에 서게 되면 바이어스 마켓이다.

지금은 단연 바이어스 마켓이다.

90년대말부터 주택경기가 조금씩 살아나기 시작하면서 2003년부터 본격적인 셀러스 마켓이 형성 2005년 셀러스 마켓은 절정에 달했다.

바이어가 몰리면서 멀티플 오퍼가 들어가고 주택가격은 최정점에 이르렀다.

셀러스 마켓이 한풀 꺾이면서 2006 2007년 비교적 안정된 중립주택시장(neutral market)이 전개되는 듯 하더니 2007년 예기치 않았던 서브프라임 사태가 터지면서 급속도로 바이어스 마켓으로 전환된 것.

그렇다면 셀러스 마켓 바이어스 마켓 그리고 중립 마켓은 구체적으로 어떤 사인으로 알 수 있을까.

◇ 바이어스 마켓

- 매물 재고가 지난 해 지난 달과 비교해서 매우 큰 폭으로 증가.

- 인벤토리가 마켓이 있는 기간이 6개월 이상 지속.

- 매물 리스팅의 가격이 마켓시세분석에 따른 매매가격보다 낮음.

- 매매 중간가격의 하락.

- 바이어의 감소로 매매완료 건수가 줄어든다.

- 부동산 광고가 증가하고 사이즈가 커진다.

- 매매광고 사인이 오래 지속되면서 팔리는데까지 소요된 기간(DOM)이 증가.

◇ 셀러스 마켓

- 지난 해 지난 달과 비교해서 매물이 매우 적은 수준.

- 인벤토리가 마켓에 있는 기간이 6개월 이하.

- 리스팅 가격이 최근 팔린가격보다 높게 나온다.

- 매매 중간값의 상승.

- 바이어의 증가로 매매완료 건수가 증가한다.

- 부동산 광고의 감소.

- 매물이 금방 팔리기 때문에 '포 세일(for sale)' 사인이 수일내 '펜딩(pending)' 또는 '인 에스크로(in escrow)'로 바뀜.

◇ 중립 마켓

- 매물 인벤토리가 지난해 또는 지난달과 비슷한 수준.

- 인벤토리가 마켓에 나와있는 기간이 평균 3~6개월.

- 매물가격이나 최근 팔린 가격이 비슷.

- 매매 중간값이 거의 비슷한 수준 유지.

- 매매건수도 안정적.

- '포 세일(for sale)' 사인이 평균 30~45일이내 '펜딩(pending)' 또는 '인 에스크로(in escrow)'로 바뀜.