원동석/변호사
△문=저는 한인타운에 상업용 건물을 소유하고 있습니다. 그 상업용 건물에는 7개의 사업체가 입주해 있습니다.
그 중의 한 임차인이 최근에 저에게 사업이 안되는 관계로 임대기간이 많이 남아 있지만 그 장소를 비우고 이사를 가겠다고 합니다.
그래서 이사를 나가는 것을 승인해 줄 수 없으며 밀린 임대료를 지불하라고 통보하였습니다.
그런데 임대료를 지불하는 날짜가 지났는데도 임대료가 오지 않아서 사업체로 찾아갔더니 그 사업체의 문이 잠겨있고 그 안에 있던 모든 가구와 장비 등이 다 없어진 상태입니다. 아마도 제 생각에 이미 이사를 나간 것으로 판단됩니다.
▼답=입주자가 사업이 안되는 경우 무단으로 밤 중에 이사를 나가는 경우가 있습니다. 물론 임차인이 이사를 나가는 것 자체를 건물주 또는 임대인이 강제로 막는 것은 어렵습니다.
그러나 임차인이 이사를 나갔다고 하는 심증만으로 그 임대장소의 문을 따고 들어가서 타인에게 임대를 준 후에 그 임차인이 돌아와서 본인이 이사를 나간 것이 아니라 가구를 새것으로 바꾸는 중이었다든지 새로운 배치를 하는 중이었다든지 등의 이야기를 하게 되면 이중으로 임대를 준 것이 되기 때문에 건물주 또는 임대인이 어려운 상황에 처할 수도 있습니다.
귀하가 만일 무조건 그 임대장소의 문을 열고 들어가서 그 장소에 관심이 있는 사람에게 그 장소를 보여주고 임대계약을 맺은 후 그 임차인이 나타나게 되면 바로 이러한 상황에 처할 수 있다는 말입니다.
실제로 이런 상황이 종종 발생하기도 하기 때문에 이러한 상황을 예방하기 위해 의회에서는 이와 관련된 법을 제정하게 되었으며 민법 제1951.3조에 명기되어 있습니다.
즉 아무리 입주자가 이사를 갔다고 판단이 되어도 민법 제1951.3조에 명기된 대로 입주자에게 사전 통보를 하여야 하는 것입니다.
이 법규에 따르면 임차인이 이사를 나갔다고 판단하는 기준으로는 최소한 14일 이상의 임대료가 밀려있는 상황에서 임차인이 임대장소를 버려두고 이사를 나갔다고 하는 상황적 증거가 있어야 합니다.
즉 임대장소가 밖에서 보이는 경우 그 임대장소에 있던 임차인 소유의 모든 동산들이 없어진 상태이거나 옆가게의 주인이나 종업원들에게 이사를 나간다고 이야기를 한 적이 있다거나 임차인이 자신의 임대장소의 열쇄를 건물주 또는 임대인에게 반납하였다거나 하는 경우를 들 수 있겠습니다.
이처럼 확실한 상황적 증거가 있는 경우 이 법규에 정한 형식의 통지서를 임차인에게 보낼 수 있으며 이러한 통지서를 받은 임차인은 만일에 자신이 이사를 나간 것이 아닌 경우라면 그 통지서를 받은 날로 부터 15일 이내에 건물주 또는 임대인에게 자신은 이사를 나간 것이 아니라는 통보를 하면서 동시에 자신이 퇴거소송장을 전달받을 수 있는 주소를 건물주 또는 임대인에게 통보해야 합니다.
만일 15일 이내에 이러한 통보를 건물주 또는 임대인이 받지 못하게 되면 건물주 또는 임대인은 비로소 그 임차인이 임대를 포기하고 중간에 이사를 나간 것으로 간주할 수 있으며 제삼자에게 그 장소를 임대해 줄 수 있겠습니다. 귀하도 이러한 절차를 밟을 것을 추천해 드립니다.
▷문의: (213)738-7337 또는 [email protected]