원동석/변호사
△문=저는 한인타운에 상업용 건물을 소유하고 있습니다. 그 건물에는 다섯개의 사업체가 있으며 각 사업체와 맺은 문서로 된 임대계약서가 있습니다.
그런데 그 중의 한 사업체가 임대료를 늦게 지불하고 있었습니다. 저의 기억으로는 임대기간 동안 최소한 10달 정도를 납부일로 부터 10일에서 15일 정도가 지난 후에야 지불하곤 했습니다.
그러던 중에 최근에 임대기간이 만료되어 그 사업체가 이사를 나갔고 저는 임대보증금을 정산하여 잔금과 정산서를 이사 나간 사업체의 주인에게 보냈습니다.
정산하는 과정에서 저는 임대료를 늦게 지불한 과태료를 공제했는데 그 사업체의 주인은 제가 그 사업체가 이사를 나간 후 오랜 시간이 지나서야 잔금을 보냈줬고 또한 부당하게 연체료를 공제했다고 저의 건물 앞에서 시위를 벌이고 다른 입주자 들에게 부당한 주인이라고 편지를 보냈습니다.
▼답=상업용 건물의 경우 임대차계약을 맺게되면 임대인과 임차인의 관계는 그 임대차계약서에 명시된 조건에 따라서 해석되게 됩니다.
귀하의 경우 두가지 점을 살펴보아야 하겠는데 하나는 귀하가 임대보증금에서 연체료를 공제한 것이 부당한 것인지와 정산 후에 잔금을 보낸 시점이 부당한 지에 대한 것입니다.
먼저 연체료를 임대보증금에서 공제한 것도 위에 이야기한대로 임대계약서의 내용을 검토해 볼 필요가 있습니다.
귀하의 경우 임대차계약을 문서로 체결한 것인지 구두로 체결한 것이지가 명확하지 않습니다. 만일 구두로 체결한 것이라면 연체료의 금액이 서로간에 합의를 한 금액임을 입증하는데 어려움이 있을 것입니다.
여기서는 문서로 체결한 것으로 가정하고 설명을 드립니다. 문서로 체결한 경우 그 임대차계약서에 연체료에 대한 조항이 있을 것입니다. 먼저 그 조항을 살펴 보시고 어떤 조건이 발생하게 되면 얼마의 연체료를 부과할 수 있는지를 확인하시기 바랍니다.
예를 들면 임대료 납부일에서 며칠이 지난 후에 연체료를 부과할 수 있는지 또 그 연체료는 얼마를 부과할 수 있는 지 등입니다. 그 다음으로 살펴보실 것은 연체료가 임대료의 일부로 간주되는지에 대한 조항입니다.
연체료가 임대료의 일부로 간주되면 그 연체료가 발생한 시점이 연체료를 공제한 날로 부터 4년이 지나지 않았는지를 계산해 보시기 바랍니다.
그 다음으로는 임대차계약서에 포기조항(Waiver)이 있는지를 검토해 보시기 바랍니다. 이 조항은 한번 계약위반한 것을 면제해 줬다고해서 그 이후에 위반한 것 모두를 면제해 준 것이 아니라는 내용이 담긴 조항인데 이 조항의 의미는 혹시 과거에 입주자가 임대료를 한번 늦게 내었을 때 연체료를 받지 않기로 했다고 해도 그 이후에 발생되는 연체료도 면제해 준 것은 아니라는 것입니다.
물론 각 임대차계약서마다 여러가지 다른 조항들이 있을 수 있음으로 임대차계약서를 전체적으로 검토해서 그밖에 연체료에 영향을 미치는 다른 조항들이 없는지도 검토해 보시기 바랍니다.
캘리포니아 민법에 따르면 주거용 건물의 임대차계약이 아닌 경우에는 입주자가 이사를 나가고 임대장소를 임대인이 넘겨받은 이후 30일 이내에 임대보증금을 정산하여 정산내역서와 함께 이사를 나간 임차인에게 보내 주도록 되어 있습니다.
귀하가 임대보증금의 잔금과 정산내역서를 이사를 나간 임차인에게 보낸 시점을 계산해 보시기 바랍니다.
▷문의: (213)738-7337 또는 [email protected]