원동석/변호사
△문=저는 LA 인근에서 부동산 중개사로 일하고 있습니다. 최근에 어떤 분이 자신이 소유하고 있는 아파트를 매각하겠다고 해서 여러가지 이야기를 나눈 후 부동산 독점중개 계약서에 서명을 했습니다.
그래서 열심히 그 부동산을 팔기 위해 노력하고 있었는데 갑자기 그 부동산이 다른 부동산 중개사를 통해 매매계약을 체결하고 에스크로에 들어갔다고 합니다.
저와 이미 계약을 맺었음으로 이는 부당하다는 말씀을 드렸으나 그 셀러가 말하기를 그 건물은 동업자와 함께 소유하고 있는데 그 동업자는 저와의 부동산 독점중개 계약서에 서명을 하지 않았고 자신만 그 서류에 서명을 했기 때문에 저와 맺은 계약은 무효라고 주장합니다.
그렇다면 저는 부동산 중개 수수료를 받을 길이 없는지요?
이 계약서에 서명을 하게 되면 그 부동산을 건물주가 소개한 사람을 통해 매매가 성사되든지 다른 부동산 중개사가 소개한 사람을 통하여 매매가 성사되는 것에 상관없이 부동산 중개 수수료를 받을 수 있습니다.
그런데 귀하의 경우처럼 분명히 건물주로 알고 있는 사람으로부터 부동산 독점중개 계약서에서명을 받았는데도 차후에 그 서명한 사람이 그 부동산의 소유주를 대표하여 서명할 자격이 없는 사람이기 때문에 그 독점중개 계약서가 무효라고 하는 경우에는 난감해 집니다.
계약법을 살펴보면 귀하와 계약을 맺기 위하여 서명한 자가 건물주가 아니라도 그 건물주를 법적으로 대표하는 사람이라면 그 계약이 법적인 효력이 있다고 볼 수 있겠습니다.
예를 들어 어떤 법인체가 그 건물을 소유하고 있는 경우 그 법인체의 사장이 서명을 한다면 그 계약은 법적인 효력이 있다고 볼 수 있을 것입니다. 따라서 먼저 그 독점중개 계약서에 서명을 한 분이 그 부동산 소유주와 어떤 관계인지를 알아보는 것이 필요하겠습니다.
만일 그 서명한 분이 그 부동산 소유 회사의 사장이든지 무한책임동업자이든지 대표관리자의 경우라면 그 계약이 법적으로 유효하다고 주장할 수 있겠습니다.
반면 그 분이 실질적으로는 소유권을 가지고 있다 하더라도 서류상으로 아무 권한이 없는 분이라면 그 분과 한 계약은 유효성에 의문이 있겠습니다. 만일 신용상태가 좋지 않으 분이 타인의 이름을 빌려서 부동산을 구입한 경우 그 실질적인 소유주는 신용상태가 좋지 않은 분이지만 매매계약은 이름을 빌려준 분과 맺어야 합니다.
만일에 서명을 한 분이 건물의 소유주를 대표할 수 없는 분인 경우라면 그 독점중개 계약서 자체에는 문제가 있을 수 있으나 그 서명한 분이 자신이 건물의 소유주를 대표한다고 서명한 행위는 잘못된 것임으로 그 계약을 체결한 후 귀하가 그 건물의 매매를 위하여 지출한 시간과 경비에 대한 보상을 그 계약서에 서명한 분에게 청구할 수 있겠습니다.
특히 독점중개 계약서에 서명한 분이 건물주를 대표하여 서명한다고 하는 문구가 있는 경우에는 그러한 권한이 없이 그 계약서에 서명한 분은 더 큰 잘못을 저지르신 것임으로 이에 따른 추가적인 책임을 추궁할 수 있겠습니다.
추천해 드리고자 하는 것은 독점중개 계약서에 서명을 받을 때 그 건물의 소유주가 누구인지를 사전에 조사를 하여 그 건물의 소유주 또는 소유주를 대표하는 분으로 부터 서명을 받을 것을 권해 드립니다.
▷문의: (213)738-7337 또는 [email protected]