원동석/변호사
△문=저는 한인타운 인근에 있는 한 샤핑센터에서 임대를 하여 사업을 운영해 오고 있습니다. 최근 그 사업체를 사려고 하는 구매자가 있어 임대계약권을 양도하기 위해 건물주에게 양도승인 요청을 하였습니다.
그러나 건물주는 저의 요청을 거절했고 이로 인해 그 사업체 판매 에스크로가 취소되었습니다. 임대계약권을 양도하는 것을 승인해 달라고 하는 요청을 건물주가 임의로 거절할 수 있는지 알고 싶습니다.
▼답=어떤 사업체를 구입하고자 하는 경우 그 사업체의 임대계약서상의 권리와 의무를 구매자가 판매자로부터 양도(assignment) 또는 전대(subletting) 받아야 그 장소에서 계속해서 사업을 운영할 수 있습니다.
이처럼 임대계약서상의 권리와 의무를 구매자가 판매자로부터 양도를 받는 것은 별도의 계약이 없는 한 건물주로부터 승인을 받아야 합니다.
따라서 이 조항이 악용되어 입주자들이 어려움을 겪는 상황도 종종 발생하였습니다.
그러나 1985년에 있었던 판례에 따르면 만일 어떤 임대계약서에 건물주가 양도요청에 대하여 심사하는 기준이 명시되어있지 않은 경우 건물주는 합당한 사유가 있어야 그 양도를 거절할 수 있다고 수정되었습니다.
이러한 판례는 그 이후 캘리포니아 법안에 따라서 양도에 대한 구체적인 조항이 없는 경우 자유롭게 타인에게 양도할 수 있도록 허락하게 되었습니다. 그렇다면 건물주가 입주자의 양도요청을 검토하는 구체적인 기준은 무엇일까요.
이에 대해서는 성문화된 법규가 없으며 단지 판례에 의존하여 해석되고 있습니다. 판례에 따르면 다음의 경우를 합리적인 기준으로 해석하고 있습니다. (1) 양도인과 비교한 양수인의 재정상태 (2) 새로운 사용용도의 법적 허용여부와 타당성여부 (3) 양도와 관련된 건물수리 필요성 여부 (4) 사용목적 (5) 양수인과의 사업상 경쟁 가능 여부 (6) 현재 입주자와 비교할 때 새로운 입주자가 창출해 낼 수입에 따른 임대료 등.
그러나 건물주의 승인 및 거부가 합당한 것인지에 대한 기준이 판례에 의존하기 때문에 정확한 기준이 없고 처한 상황과 주어진 여건에 따라 달리 해석될 수 있습니다.
이에 따라 최근에는 많은 경우 임대계약서 자체에 입주자가 양도를 원하는 경우 건물주는 어떤 것을 기준으로 그 양도의 승인여부를 결정한다고 하는 기준이 명시되어 있습니다.
최근에 많이 검토되고 있는 기준을 예로 들면 위에 열거한 사항 이외에 양수인의 신용상태 양수인이 하고자 하는 사업에 대한 경험 유무 양수인이 하고자 하는 사업의 사업방향 및 사업계획 건물내의 다른 입주자와의 사업체 성격 비교 등을 들 수 있겠습니다.
귀하의 경우 건물주가 그 임대계약서상의 권리와 의무를 구매자에게 양도하는 것을 거절하여 에스크로가 취소되었다고 했습니다.
건물주가 거절한 것이 합리적인지의 여부를 검토하기 위해서는 귀하가 가지고 있는 임대계약서에 양도와 관련하여 어떤 조건이 담겨있는지를 검토해 보아야 알 수 있습니다.
만일 임대계약서에 담겨있는 양도의 승인과 관련된 어떤 조항이 부당하다고 생각되는 경우 그 기준이 불합리하다고 주장하는 입주자가 그 부당성 여부를 증명해야 할 의무가 있습니다.
▷문의: (213)738-7337 또는 [email protected]