[부동산 스토리] 부실자산 투자 (3)

류기열/카운슬락 파트너스 파트너

모든 투자가 그러하듯 투자 위험과 기대 이익은 비례한다. 즉 투자 위험이 클수록 기대 이익도 크다는 것이다. 요즘같이 투자의 불확실성이 높을 때 가장 인기있는 투자 대상은 미국 국채(Treasury Bill)다.

그 이유는 미국이 망하지 않는 한 국채에 투자한 자금은 환수가 가능하다는 것이다. 그렇기 때문에 거의 이자가 없는 경우에도 안전성을 선호하는 투자자들은 국채를 사는 것이다.

반면 부실 자산의 경우는 투자 대상 자체가 이미 위험성이 크다는 것을 전제로 하기 때문에 기대 이익도 높을 수 밖에 없다. 흔히 부동산과 관련된 위험 요소의 종류를 나열한다면 ▷투자시 대출과 관련된 레버리지 리스크(Leverage Risk) ▷건물이 있는 부동산의 경우는 운영에 따른 리스크 ▷임대용 부동산의 경우 리스 리스크 ▷전체 경기의 흐름에 따른 리스크 ▷투자시와 회수시 발생할 수 있는 세금 리스크 ▷이자율 변동에 따르는 리스크 ▷요즘 가장 큰 위험요소 중의 하나인 캐피털 마켓 리스크 ▷투자 대상의 종류에 따른 프로퍼티 마켓 리크스 ▷투자 매니지먼트 리스크 ▷투자자의 형태에 따른 리스크 ▷기술의 발달에 따라 부동산의 기능에 영향을 미치는 테크놀러지 리스크 ▷산업 및 경제환경의 변화에 기인하는 리스크 ▷세입자와 관련된 테넌트 리스크 등을 들 수 있을 것이다.

이 하나 하나의 위험 요소는 각기 독립적인 것이 아니라 상호 연관적이어서 각 개별 요소가 전체에 미치는 영향을 이해하지 못한다면 적절한 위험성 분석이 어려울 것이고 결국 부동산 가치 평가에 오류를 낳게 될 소지가 많은 것이다.

예를 들어 임대용 부동산의 경우 100% 임대가 되었다면 리스 리스크는 없을지 모르지만 테넌트 리스크가 없어진 것은 아니며 경우에 따라서는 결국 더 많은 리스 리스크를 지게되는 경우도 있다는 것이다.

부실 자산의 경우는 이에 더해 심리적 또는 감정적 리스크가 고려돼야 한다고 생각한다. 즉 부실 자산은 무조건 싸게 사는 것이 최선이라는 투자자의 심리가 또 하나의 위험 요소가 될 수 있다는 것이다.

이와 같은 투자자의 심리는 부동산의 적정 가치보다는 얼마나 싸게 사느냐에 촛점을 맞추게되어 투자 가치가 상대적으로 적은 자산에 투자를 하게되는 위험이 있을 수 있을 것이다. 즉 부실 자산도 싸고 좋은 것은 없다는 평범한 진리에서 크게 벗어나지 않는다는 것을 잊지 말아야 한다는 것이다.

그럼에도 불구하고 요즘 부동산 특히 부실 자산의 경우는 특히 적절한 부동산의 가치보다는 심리적 가치에 의해서 가격이 정해지는 경우가 많기 때문에 큰 이익을 올릴 수도 있지만 반면 투자의 원칙이 지켜지지 않으면 부실 자산에의 투자가 부실 투자로 이어질 수 있는 위험성도 매우 크다는 것을 잊지 말아야 한다.

특히 현재 시장의 주류를 이루고 있는 것은 대부분 주택과 관련된 부실 자산이지만 상업용의 경우는 아직 본격적인 부실 자산의 처분이 시작되지 않았다는 것이 많은 사람들의 의견인만큼 섣부른 투자 결정을 내리지 않도록 지금부터 충분한 사전 조사와 정보의 수집이 필수적이라는 것은 꼭 기억해야 할 것이다.

지금은 비록 극심한 침체기에 빠져있지만 부동산은 장기적인 안목에서 매력적인 투자 대상이므로 투자에 따르는 위험 요소에 대한 현명한 판단을 할 수 있다면 만족할 만한 이익을 올릴 수 있을 것이다.

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