[부동산 스토리] 미국을 돌아보다

류기열/카운슬락 파트너스 파트너

시오노 나나미의 로마인 이야기를 읽다보면 로마와 미국의 닮은 점이 참 많다는 생각을 하게 된다. 작은 도시국가로 시작한 로마가 전 서방세계를 아우르는 대제국으로 성장해 나가는 과정과 종교적 정치적 자유를 찾아 바다를 건너온 소수의 이민자들로 시작해서 세계 최강의 국가를 이룬 미국의 역사는 수천년이란 시간의 간극에도 불구하고 많은 부분에서 유사한 모습을 찾아볼 수 있기 때문이다.

그중에서도 가장 대표적인 것은 다른 것을 포용하는 능력이 뛰어났다는 것이다. 미국이 멜팅팟으로 불리우면서 세계의 각기 다른 인종과 문화를 끌어안는 과정을 통해서 성장하고 발전하는 모습은 로마가 노예들도 일정 조건을 갖추면 시민의 자격을 부여하고 식민지 출신들 중에서도 뛰어난 자질을 갖춘 인물를 황제로 선출하던 모습과 많이 닮아있다.

다른 모습들을 용납하고 수용하므로써 시너지를 일으키는 사회의 역량이 이 두나라를 당대의 최강국이라는 위치에 올릴 수 있었던 원동력이라는 점에서 역사는 반복된다는 주장을 떠올리지 않을 수 없는 것이다.

하지만 요즘 미국은 이러한 모습에서 점점 멀어지는 것이 아닌가 하는 우려를 자아낸다. 지금의 미국은 멜팅팟이라기 보다는 은하수 같다는 생각을 한다. 멀리서 보면 하나로 보이지만 가까이서 보면 각자 수십 광년의 거리를 두고 있는 그런 모습 말이다.

부동산 개발을 하다 보면 정말 많은 집단 이기주의와 접하게 된다. 흔히 부동산 개발의 3대 위험 요소로 인.허가 건설 그리고 판매/리스의 위험을 꼽는데 그중에서도 가장 예측이 불가능한 위험 요소는 바로 인.허가이다.

특히 캘리포니아는 인.허가 과정이 까다롭기로 유명한데 이는 환경보호등 타주에 비해서 평가의 기준이 상대적으로 높기 때문이다. 또 너무나 많은 권한을 지방 정부와 지역의 이해 당사자에게 주고 있는 관련 법규때문이라고 할 수 있다.

아무리 법규에 정해진대로 계획된 개발 프로젝트라도 반대하기로 마음만 먹는다면 프로젝트를 1~2년 지연 시키는 것은 식은죽 먹기로 그로 인해 발생하는 이자 비용등을 고려하면 결국 프로젝트를 포기하던가 아니면 합의를 통해 프로젝트를 축소하는 경우가 다반사인 것이다.

지역 주민의 권익을 위해서 하는 일이라면 무엇이 문제이냐라고 할 수 있겠지만 문제는 이러한 반대가 자기 동네의 시각을 벗어나지 못한다는 것이다. 교통 정체가 심해진다고 주택 개발 프로젝트를 반대하지만 늘어나는 인구를 수용할 주거 시설에 대해서는 관심이 없다.

이런 집단 지역 이기주의로 인해 사회가 부담해야 할 비용은 정말 어마어마하다. 대규모 프로젝트를 진행하는 회사의 예산에는 보통 법정 소송비용이 들어가 있는데 그런 비용을 절약해서 최종 소비자에게 돌려준다면 아파트 렌트나 주택의 가격이 얼마나 내려갈 수 있겠나 하는 생각을 한 적이 있다.

또 이렇게 복잡하고 일관성 없는 인허가 과정은 결국 로비에 소요되는 비용을 증가시키고 프로젝트 기간을 늘어나게 하므로써 정작 프로젝트의 건설등에 들어갈 직접비용의 감소를 불러일으켜 프로젝트의 질이 낮아지게 만드는 결과를 낳게되기도 한다. 결국 이렇게 신규 개발이 어려워지면 도시의 질적 향상도 그만큼 어려워지게 되어 종국에는 그 지역 주민 모두에게 피해가 돌아가고 만다.

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