[쟌 오 변호사의 법률 칼럼] 차압으로 부터 구제해준다는 사기에 당신의 소중한 집을 뺏기지 마십시요

쟌 오 / 상해법 전문 변호사

차압관련사기꾼은 당신의 집과 돈을 빼앗아갑니다. 어떻게 당신자신을 보호해야 하는지 알려드립니다.

상당한 수의 집주인들이 모기지를 연체하고 차압의 위기에 처해있는 상황에서 차압을 구제해준다는 사기꾼들이 고개를 들고 나타나고 있습니다. 이 사람들은 겉으로는 위기에 빠진 집소유주들을 도와준다고 말하지만, 사실은 집소유주들의 집과 돈을 훔치고 있습니다. 그 결과 사기를 당한 집소유주들은 더욱더 큰 고통을 당하게 됩니다.

절대로 이러한 사기의 피해자가 되지 마시기 바랍니다. 그러므로 어떻게 사기가 진행되는지, 사기꾼들은 어떻게 행동하는지, 그리고 어떻게 당신자신을 보호할 수 있는 지 배워두시는 것이 좋을 것입니다.

차압이 많이 일어날 수록 많은 차압을 면해준다는 식의 사기가 기승을 부리게 됩니다.

최근의 신용붕괴상황과 은행들의 부주의한 대출관행등으로 인해 더욱 많은 사람들이 모기지를 상환하는데 어려움을 겪고 있습니다. 더구나 주택시장이 침체에 빠지게 됨으로써 대출금상환에 어려움을 겪고 있는 집주인들이 집을 팔거나 더 나은 조건으로 재융자를 하는 것이 더욱 어려워지고 있는 현실입니다. 그 결과, 엄청난 수의 집소유주들이 차압에 직면하고 있습니다.

사기꾼에 대해 이야기해보겠습니다. 차압구제(Foreclosure “Rescue”) 사기가 요즘 만연하고 있는데에는 몇가지 좋은 이유가 있습니다. 첫째, 다수의 잠재적인 희생자가 될 집 소유주들이 많이 있습니다. 둘째, 디폴트노티스가 일반에게 공개되고 있고, 최근에는 이러한 정보가 컴퓨터화되고 있으므로 사기꾼들이 희생자를 찾기가 매우 용이합니다. 셋째, 사람들이 어려운 상황에 처해있습니다. 마지막으로, 통상 많은 돈이 걸려있다는 점입니다.

사기꾼들이 집소유자들을 속이는 형태는 매우 다양합니다. 하지만, 대부분 그 사기수법이 다음의 세가지 종류에 해당됩니다.

1. 판매한 후 다시 리스하는 형태의 사기

이러한 형태의 사기는 대부분 자신의 집에서 거주하길 원하는 집주인들의 갈망에 편승하는 사기수법입니다. 차압사기꾼들은 집소유주에게 자신이 그 집을 사고 집소유주들은 그 집을 렌트하여 오랬동안 살 수 있고 나중에 그 집을 다시 살 수 있다는 식으로 회유합니다. 불행하게도, 렌트지불과 재구입조항은 통상 집주인에게 매우 불리하기 때문에 집주인이 그 집을 다시 사는 것이 불가능하게 됩니다.

2. 거의 일을 하지 않으면서 높은 서비스료를 부과하기

몇몇의 차압사기꾼들은 자신들이 정당한 차압관련 컨설턴트라고 자신들을 소개합니다. 그리고 나서는 다음의 방법으로 주택소유자들의 신뢰를 다음과 같이 속이게 됩니다.

• 주택소유자들 자신이 쉽게 할 수 있는 일을 해주고는 고율의 서비스료를 부과하기
• 하지도 않은 서비스에 대해 서비스료 부과하기
• 주택소유자에게 해를 끼치는 단계적 행위로 돌입하기

이러한 사기행각은 돈이 당장 필요한 주택소유자들의 필요자금을 고갈시키게 됩니다. 더 나쁜 것은, 주택소유자들은 차압관련컨설턴트가 자신의 주택관련일을 대행해주고 있다고 믿게 되므로 진짜로 어떤 조치가 필요한 중요한 시기를 아무것도 안하고 그냥 넘기게 된다는 점입니다. 주택소유자들이 사기를 당했다고 알게되는 순간, 대출을 정상으로 돌린다거나, 은행과 협상을 한다거나, 집을 판다거나 혹은 효율적인 도움을 다른 곳에서 받는 등이 시기적으로 너무 늦게 되버리고 맙니다.

3. 주택소유자 모르게 집을 뺏는 방법

이런 사기수법은 차압사기꾼들이 주택소유자로 하여금 부지불식간에 집소유권을 넘겨받는 방법입니다. 종종 차압사기꾼은 자신이 모기지를 정상으로 돌려놓겠으며 주택소유자가 그 집에 계속 머무르게 해줄 수 있고, 주택소유자가 자신에게 돈을 갚을 수 있는 패이먼트플렌을 세워주겠다고 약속합니다. 주택소유자들은 자신들의 집소유권이 사기꾼한테 넘어갔다는 사실(통상적으로 너무나 싼 가격으로)을 모른채 그 집에 살기위해 비정상적으로 높은 렌트를 지불하게 됩니다.

때때로 주택소유자들은 단순히 모기지연체을 정상으로 돌리는 새로운 융자서류에 사인을 하는 것이라고 믿지만, 실제로는 사기꾼에게 주택을 넘기게 되는 타이틀서류에 사인을 하게 됩니다. 또는 사기꾼이 단순하게 주택소유주의 사인을 위조해서 그렇게 하기도 합니다.

이러한 사기꾼 혹은 사기꾼 회사들은 차압에 직면해 있는 주택소유주들을 유혹해서 그들의 신뢰를 얻기위해서 여러가지 술책을 쓰게 됩니다. 예를 들자면,
• 사기꾼들은 전화나 우편물을 이용하거나 심지어는 당신을 방문하기까지 합니다. (정상적인 차압컨설턴트는 당신을 찾아가지 않으며, 당신이 그들을 찾아가게 됩니다.)
• 사기꾼들은 달변이고, 당신의 암울한 처지를 이용합니다.
• 차압절차에 대해서 그들은 거의 정보를 제공해주지 않습니다.
• 많은 사기꾼들은 정부와의 연관성이 있음을 주장합니다.
• 사기꾼들은 “친분관계을 이용한 마케팅”을 종종 이용합니다. 스페인어 이용자가 스페인어 이용자에게, 기독교인이 기독교인에게, 노인들이 노인들에게 등등….
• 어떤 사기꾼들은 다른 고객들의 경험담등을 통한 사기행각을 벌이기도 합니다.
• 사기꾼들은 보통 전체과정이 빠르고 쉽게 진행된다고 주장합니다.

차압과정에 대해 전체적인 정보를 획득하십시요. 당신의 집을 구하기 위해서 그리고 사기를 방지하기 위해 당신의 최대한 할수있는 일은 차압절차 전과정에 대해서 배우고 이해하는 것입니다. 당신이 거주하고 있는 주의 차압과정에 대한 정보를 획득하십시요. 법원과 은행에서 온 문서들에 답하는 마감시점을 이해하십시요. 그리고, 어떤 시점에서 당신 집의 소유권을 잃게 되는 지 알아두셔야 합니다.

정상적인 차압관련 컨설팅 에이전시로 부터 도움을 청하십시요. 미 연방 주택및 도시개발부(HUD)로 부터 인정받은 주택컨설팅업체 (HUD의 웹사이트나 800-569-4287로 전화하면 됩니다) 나, 자격을 인정받은 변호사로 부터 도움을 요청하십시요.

차압컨설턴트에 대해 규정한 주법에 대해 체크해보십시요. 많은 주들은 차압컨설턴트가 어떤 일을 할 수 있고, 어떤 일은 할 수 없는지, 어떤 규정들이 서비스계약서에 포함되야 하는지, 그리고 컨설턴트로 하여금 주택소유주에게 3일 또는 5일내에 계약을 취소할 수 있는 규정(다시말해서 며칠내에 주택소유주의 임의대로 계약을 취소할 수 있는)을 제공해야한다는 법률을 제정하고 있습니다.

만약 당신의 차압컨설턴트가 그러한 주법률을 지키지 않는 경우에는 다른 곳을 찾아보십시요. 그것은 당신이 만나고 있는 컨설턴트가 무능력하거나, 솔직하지 못하다는 위험경고입니다. (다른 한편, 어떤 컨설턴트가 주규정을 다 지키고 있다고는 하더라도 그것이 반드시 그가 사기꾼이 아니라는 의미는 아닙니다.)

절대로 구두계약을 하지는 마십시요. 항상 모든 것을 문서화하셔야 합니다.

어떤 문서에 사인하기전에 반드시 모든 것을 읽고 이해하셔야 합니다.
변호사, 금융전문가, 신뢰하는 친구 또는 친척에게 그 문서들을 읽고 검토하게 하십시요. 특별히 당신이 당신의 집 소유권을 다른 누구에게 넘길 경우에는 특히 이러한 검토가 필요합니다. 절대로 빈 문서나 빈 줄이 있는 문서에는 사인하시면 안됩니다.

당신 자신의 통역자를 사용하십시요. 만약 당신이 영어에 능통하지 못하시면 당신 자신의 통역자를 대동하십시요. 당신을 도와주고 있는 회사나 조직에서 제공하는 통역에 의존하시면 안됩니다.

만약 당신이 차압전이나 차압도중에 사기꾼으로 부터 사기를 당하시고 계신다고 느끼신다면, 바로 도움을 요청하십시요. 당신은 아직도 당신의 집을 지킬 시간을 가지고 계실 수도 있기 때문입니다. 또는, 당신은 당신의 집을 되찾기 위해서 혹은 당신의 사기당한 돈의 일부라도 되찾기 위해서 그 사기꾼에게 소송을 제기할 수도 있을 것입니다. 변호사, 연방주택및 도시국(HUD) 등에 문의를 하십시요.

의심나는 사기행각을 지방 또는 주 당국에 반드시 신고하시기 바랍니다. 지방 또는 주당국은 당신의 개별적인 사건에 도움을 줄 수도 있을 것입니다. 그리고 만일 정부당국이 당신을 돕지 못할지라도 당신의 신고가 범죄조사를 이끌어낼 수 있을 수 있습니다. (특별히 다른 사람들의 같은 사기꾼에 대해 신고가 들어왔을 경우 그렇습니다.)

◆ 문의 : 쟌 오 합동 법률 사무소
◆ 연락처 : [phone]
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