[쟌 오 변호사의 법률 칼럼] 퇴거절차의 전반적 해설

쟌 오 / 변호사

건물소유주는 먼저 법률적으로 임차관계를 끝내지 않고서는 퇴거절차(Eviction Process)를 시작할 수 없습니다. 이것이 의미하는 바는 임차인에게 먼저 임차관계 종료 서면통지를 해야한다는 것입니다. 만일 임차인이 이에 대해 아무 행동을 취하지 않거나, 혹은 임차관계를 살리기 위해서 밀린 렌트를 지불하거나 새로운 집을 찾지 않는다면, 그 임차인을 퇴거시키기 위한 소송을 임대인이 제기할 수 있게 됩니다. 이 소송을 법률용어로 불법점유소송(Unlawful detainer, or UD lawsuit)이라고 합니다.

주법은 매우 상세하게 임차관계를 종료시키기 위한 절차를 규정해놓고 있습니다. 다른 상황들에서는 다른 터미네이션 노티스가 필요하게 되며, 퇴거에 관련된 통지는 반드시 문서로 작성되어야 하며 임차인에게 전달되어져야 합니다.

임대인이 임차인의 잘못에 근거하여 할 수 있는 기본적인 두가지 타입의
임차계약의 종결 통지(노티스)가 있습니다.

• Pay Rental or Quit Notices: 이 노티스는 임차인이 렌트를 지불하지 않았을 때 사용됩니다. 이 노티스는 3일안에 렌트를 지불하거나 아니면 퇴거해줄 것을 노티스하게 됩니다.

• Cure or Quit Notices: 이 노티스는 임차인이 렌탈이나 리스계약상의 조건을 위반했을 때 사용합니다. 가령 애완동물불가 조항이나 지나친 소음을 내지 않기로한 조항의 위반등에 사용될 수 있습니다. 통상 임차인은 그 위반을 정정 또는 해결하기 위한 정해진 시간을 부여받게 됩니다. 위반을 해결하지 못했을 경우 임차인은 퇴거해야 하며 아니면 퇴거소송에 직면하게 됩니다.

어떤 임차인들은 노티스를 받고 나서도 나가려 하지 않거나 계약위반사항들을 고치려 하지 않는 경우가 있습니다. 만일 당신이 임대인으로서 그 임차인들을 내보내고 싶을 때는 퇴거를 위한 소환장과 소장을 임차인에게 적절한 방법으로 전달함으로써 퇴거소송을 시작해야 합니다.

임대인은 월 임대차 (month to month tenancy) 혹은 특정 기간의 임대차 (term specific tenancy)를 끝내기 위해서 보통 3일, 30일, 또는 60일짜리 NOTICE TO VACATE를 사용할 수 있습니다. 하지만, 많은 렌트를 조절하는 시들은 이 노티스를 인정하지 않습니다. 이들 시들은 임대인으로 하여금 법적으로 퇴거사유로 인정된 이유를 증명해야만 임차인을 퇴거시킬 수 있습니다.

만일 임차인이 이의(Defense)를 제기할 경우에는 이 퇴거과정은 수주일 혹은 수개월이 걸릴 수도 있습니다. 임차인은 이 퇴거절차를 연기시키기 위해서 노티스 또는 퇴거소장내의 실수를 지적할 수도 있고, 또는 적절치 못한 송달절차를 문제삼을 수도 있습니다. 임차인과 당신과의 관계가 결과에 영향을 미칠 수도 있습니다. 만일 임대차대상 건물이 사람이 살 수 없을 정도이거나 임차인이 당신이 보복을 하는 것이라고 생각한다면 이 것으로 말미암아 임차인의 잘못이 가려지게 될 수도 있고, 당신의 퇴거소송 성공 가능성이 낮아질 수도 있습니다.

만일 당신이 퇴거소송에서 이겼다면, 당신은 그 건물에 대한 점유판결과 미지불된 렌트에 대한 판결을 받게 됩니다. 하지만 그렇다고 당신이 임차인과 그의 소유물건을 바로 길가에 내놓을 수 있다는 의미는 아닙니다. 당신 스스로 임차인을 몰아내려 한다면 많은 문제에 봉착하게 됩니다.

임차인이 버리고 나간 물건 처리에 주의하시기 바랍니다.

몇몇 주들은 임차인이 버리고 나간 물건을 건물소유주가 자유롭게 처분하는 것을 허용하고 있기도 합니다. 이러한 주들에서조차 그러나 임차인이 영원히 떠났고, 그 건물을 임대인에게 돌려주는 것이 명확할 때만 합법적입니다. 많은 주들에서는 임대인은 반드시 보관및 통보절차를 밟으셔야 합니다.

전형적으로 퇴거를 집행하기 위해서는 법률집행자 (Sheriff or Marshall)한테 법원판결과 일정비용을 주어야 합니다. 그런후 셔리프나 마샬이 임차인에게 5일 노티스(즉 5일후 다시 와서 그 때까지 퇴거하지 않았을 경우 물리적으로 임차인을 쫓아낸다는)를 주게 됩니다.

임대인은 종종 이렇게 반드시 따라야 할 세부적인 규정들에 짜증이 날 수도 있습니다만, 거의 모든 주들이 이렇게 요구하는 데에는 이유가 있습니다. 무엇보다도, 퇴거소송은 비교적 빠르게 진행되는 법률적인 절차입니다. 이렇게 빨리 진행되는 절차에 대한 댓가로 규정에 꼭 따를 것을 요구받게 되는 것입니다.

둘째로, 여기서 문제가 되는 것은 임차인의 집입니다. 그리고 임차인의 집은 돈이나 비지니스보다도 더 중요하게 여겨지고 있습니다. 결과적으로, 법률을 제정하는 사람 입장에서는 임차인이 적절한 노티스를 받고 그것에 대응할 수 있는 기회를 제공받아야 한다는 데 더욱 신경을 쓰게 되기 때문입니다.

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