[유지희의 부동산 가이드] 주택시장 바닥에 근접했는가?

탑프로 리얼티 대표

작년 상반기와 비교하여 올해 상반기의 기존 주택 판매량을 비교 분석한 결과가 나왔다.

전반적으로 23%의 판매 증가율이란 발표가 나왔는데, 놀랍게도 프린스조지스 카운티는 59% 판매율이 증가했고, 스태포드 카운티는 최대 40%, 프레드릭 카운티는 32%의 판매 증가율을 보였다.

First Time Home Buyer Tax Credit의 이유이건 , 주택가격이 바닥에 근접했다는 이유이건, 요즘 주택을 구매하고자 하는 바이어들의 수가 작년과 비교하여 놀라울 정도로 증가하는 것을 실감한다.

하지만, 매매 율의 증가는 집값의 상승이란 공식은 맞지 않는다. 특정 일부 지역에서는 약간의 상승곡선을 볼 수 있지만 워싱튼 메트로 지역의 일반적인 집값 상승은 아직 갈 길이 멀기만하다.

한 지역에서 차압주택 매물이 나오거나 숏세일 매물이 나와 매매가 되면 그 지역의 집값 즉, 감정가는 여지없이 떨어지기 때문이다. 정상적인 매물을 내놓기 전에 감정사를 통해서 집값의 감정서를 받아보고 매물을 마켓에 올려놓고 다행히 계약이 채결 되었다 해서 안심할 일이 아니다.

계약이 진행되는 과정에서 바이어의 렌더가 감정사를 보냈을때는 집값이 계약 가격보다 더 떨어져서 감정가가 제대로 나오지 않아서 난관에 빠지는 경우도 있다. 바이어와 셀러가 적정선에서 합의해 매매가 되는 경우도 있지만 셀러나 바이어가 조금도 양보를 하지 않아서 계약이 깨어지는 경우도 발생한다.

얼마 전 신원을 밝히지 않은 어떤 분에게서 전화를 받았는데, 4년 전에 집을 구입했는데 그 당시에는 80만 불을 주고 구입했다는 것이다. 현재 마켓에 65만에 올려 놓아서 계약이 되었지만 감정가가 60만불 정도 밖에 나오질 않아 계약을 깨고 다시 오퍼를 받고 싶다는 질문이었다.

다른 오퍼를 받는다 해도 더 좋은 감정가를 받는다는지 감정가와 다른 차액을 바이어가 더 주고 산다는 확률을 기대하는 것은 이변이 일어나지 않는 한 기대하지 않는 것이 좋다.

첫번째 오퍼가 가장 좋은 오퍼라는 말이 있다. 매물이 나와있는 기간이 마켓에 나와있는 시간이 길면 길수록 그다지 시장성이 없거나 가격이 너무 높다는걸 셀러는 인지해야 한다.

주택을 판매하고자 하는 셀러들에게 한마디 더 조언을 하고 싶다. 꼭 팔아야 하는 상황이 아니라면 굳이 많은 손해를 보고 팔 이유가 없지만, 지난 손해를 몇 년 안에 만회 할 수 있다고 믿는다면 그릇된 생각이다.

위의 상담을 해온 분의 경우는 지역도 그리 좋은 지역도 아니고 더군다나 20만 불이나 집값이 하락되었다면 다시 20만 불의 집값 상승을 기다린다면 얼마나 오래 걸릴지 아무도 예측 할 수 없다.

그리고 다른 한편으로 현재 주택구입 희망자는 필요성에 의해서 구입하기를 재차 당부한다. 주택 가격이 거품이 빠진 가격으로 내려왔지만, 아직도 그 아무도 바닥을 논하기에는 아직 섣부른 예측이다. 하지만, 일부 지역에서는 집값이 올해 초보다 상승한 지역이 있기 때문에 바이어가 사고자 하는 지역에 민감한 에이전트의 도움을 받는 것이 바람직하다.

얼마 전에 발표된 통계에 따르면 메릴랜드 주택 차압율이 올해 최대치에 올랐다 한다. 그리고 그 동안 은행들이 차압보류를 해둔 매물들이 올해 후반기로 접어들면서 더 쏟아져 나올거라는 예측이다.

그렇다면 집값이 하락 현상이 심해지겠지만, 전반적으로 집값의 하락이 심해질거라는 단정을 할 수 있을까? 차압매물들의 대부분이 숏세일 을 통해서도 구매자가 없는 한인들이 그리 선호하지 않는 지역들의 매물들이 대부분이다.

드물게 선호하는 지역에 숏세일 매물이나 차압매물이 나오면 경쟁이 심해서 하루 이틀 사이에 많은 오퍼들이 몰려서 재정적으로 약한 바이어들에겐 좋은 기회를 가질 기회조차 없는 게 현실이다.

값싸고 좋은 매물을 찾고자 하는 것은 지극히 당연한 바이어의 바램이지만, 너무나 비현실적인 바이어들도 많아서 그런 비현실적인 바이어에겐 좋은 매물이란 존재하지 않는다.

좋은 매물을 찾고자 하는 바이어들은 우선 매물위주로 눈높이를 맞추기보다는 본인이 받을 수 있는 융자한도액과 매달 감당해야 할 모기지 페이먼트가 본인에게 적합한지를 우선적으로 고려해 보아야 할 것이다.

주택시장의 바닥의 기미가 보인다고 섣부른 판단보다는 올해 하반기의 주택시장이 어떻게 변하는지를 조심스레 지켜봐야 한다. 작년보다 활발해진 것은 틀림없는 사실이지만, 상반기의 주택마켓은 항상 그 해의 최고조에 달하기 때문이다.