[마이클 장의 투자백과] REO 투자, 가격은 은행과 흥정하기 나름

탑 프로퍼티스

지난 주에는 REO 투자에 대한 개략적인 것을 말했다. 이번 주에는 REO 투자의 장점을 분석하고 다음 글에서는 주의해야 할 점을 알아보자.

1. 할인된 가격

REO는 기본적으로 부실 자산이다. 따라서 은행이 제값을 받고 처분하려고 하지 않는다. 즉 은행과 흥정만 잘 하면 시세보다 싼 가격으로 매입이 가능하다는 것이다. REO에 투자하는 가장 기본적인 이유는 바로 싼 가격이다.

그러나 은행 입장에서도 빨리 처분하는 것이 중요한 만큼 아무 바이어의 오퍼나 받는 것은 아니다. 어느 정도 친분 관계를 유지하고 있거나 믿을만한 바이어와 우선적으로 협상한다.

2. 새 건물

물론 REO 라고 해서 새 건물만 있는 것은 아니다. 오래된 건물주도 매니지먼트를 제대로 못하거나 소송 테넌트 퇴거 등으로 은행에 건물이 압류되기도 한다. 그러나 개발중에 실패하거나 분양이 되지 않는 등의 이유로 압류되는 건물이 압도적으로 많다. 새 건물을 사면 좋은 점 중 하나는 매니지먼트가 용이하다는 것이다.

3. 낮은 관리비

REO 투자를 할 때 신경써야 할 부분 중 하나가 매니지먼트 비용이다. REO 매물을 구입해 바로 시세 차익을 얹어서 파는 것은 거의 불가능하다. 이런 것을 바란다면 투자 실패로 이어질 것이 뻔하다.

즉 일정 기간 보유 관리한 후 경기가 회복될 때 팔아 시세 차익을 챙겨야 한다. 그러기 위해서는 관리를 잘해야 하는 것은 물론 관리비용을 낮게 유지하는 것이 필요하다. REO 투자는 새 건물 구입이 많기 때문에 관리비가 낮은 편이다.

4. 쉬운 출구전략 관리

모든 투자는 출구전략이 중요하다. REO의 경우 가장 쉬운 방법은 재융자를 받는 것이다. 시세보다 30~40% 정도 싸게 구입한 만큼 어느 정도 관리만 이뤄지면 REO 투자를 위해 들어간 자금만큼 재융자받는 것이 가능하다. 이를 통해 일정 부분 투자금을 회수하고 건물을 유지할 수 있다.

좀 더 보수적으로 접근해 2~3년간 유지하다 팔더라도 부동산 경기가 지금보다 압도적으로 더 악화되지 않은 이상 지금 시세에 가깝게 처분이 가능하다. 즉 할인된 가격만큼 수익을 올릴 수 있는 것이다.

5. 높은 수익률

REO 매물을 구입해 운영하면 일반 부동산을 구입하는 경우보다 높은 캡레이트가 가능하다. 이를테면 시세가 1000만달러에 연 렌트비 총액이 60만달러인 상가 건물을 구입하는 경우를 보자. 이 상태에서는 단순하게 계산하더라도 건물가치 대비 수입 비율이 6%이다. 이 건물을 REO로 700만달러에 구입하면 그 비율은 8.7%로 올라간다. 그만큼 수익율이 높아지는 셈이다. ▷문의: [phone]