[마이클 장의 투자백과] REO 투자, 최악의 경우 대비해 둬야

탑 프로퍼티스

지난 2주에 걸쳐 은행압류매물(REO) 투자의 개념 및 장점에 대해 살펴봤다. 이번 주에는 REO 투자 시 조심해야 할 사항들을 알려주고자 한다.

사실 필자가 생각하기에 현 상황에서 적당한 여유자금만 있다면 REO 투자만큼 안전한 투자도 없다.

일반 부동산 투자는 단시간내에 시세 차익을 기대하기에는 무리가 있고 상업용 부동산은 여전히 가격이 하향세인데다 앞으로 상황도 좋지 않아 투자하기에 적절한 시기는 아니다. 반면 주식 투자는 지난 5개월간 주가가 올해 최저점 대비 50% 가까이 급등해 9월 증시 조정설이 나올 정도로 지금 뛰어들기에는 불안하다.

그러나 REO 투자를 하면 100% 돈을 벌 수 있다는 것은 거짓이다.

REO 투자에도 시세 분석 투자 매물 분석이 필요하고 적절한 전략이 필요하다. 대개 일반적인 투자자들은 최적의 시나리오를 예상하고 투자하는 경우가 많은데 앞으로 부동산 시장이 순조롭게 회복세로 접어들 것으로 보기는 힘들다.

여전히 주택 차압은 높은 수준인데다 전국적으로 100만건에 이를 것으로 예상되는 융자조정 융자소송 신청이 70~80%는 기각되거나 거부되고 있어 앞으로 제 2의 주택차압 사태가 발생할 수 있다.

실업률은 계속 높아져 부동산 경기에 더 어두운 그림자를 드리우고 있다. 따라서 최악의 경우도 상정하고 이를 버틸 수 있는 방안도 대비해야 투자 성공으로 이끌 수 있다.

우선 REO 투자를 할 때는 적어도 2년은 버틸 수 있는 여유자금이 있어야 한다. 아무리 시세보다 싸게 부동산을 매입한다고 하더라도 당장 시세차익을 남겨 팔 수 있는 것은 아니다. 어느 정도 시장이 회복돼야 판매가 가능한데 이 시점을 최소 2년 이후로 잡는 것이 현명하기 때문이다.

두번째는 투자 매물의 소유권 여부다. 은행으로 소유권이 넘어갔다면 상관이 없지만 아직 소유권을 개발업자 또는 건물주가 갖고 있는 경우도 많다. 이런 경우는 정확하게는 융자 노트를 구입하는 것이다. 따라서 이런 상황에서는 노트를 구입한 후 소유권을 넘겨받아야 한다. 이 과정이 복잡하다. 만약 전 건물주나 개발업자가 버티면 소유권을 넘겨받는 데 수개월이 걸릴 수도 있다.

세번째는 투자 매물에 대한 정확한 분석이다. 아직 공사가 완공되지 않은 채 매물로 나올 수도 있고 '미캐닉스 린'이나 연체된 재산세 개인 부채가 남아 있을 수도 있다. 이런 경우에는 싸게 구입해도 공사를 완공시키거나 각종 부채를 해결하는 비용이 시세차익보다 높을 수 있다.

네번째로 매니지먼트이다. 구입 후 2~3년은 보유하다 파는 것이 기본 전략인 만큼 부동산을 잘 관리하는 것이 필수적이다. 특히 공실률이 높은 상업용 부동산은 관리를 잘해 공실률을 낮추면 보다 높은 가치 상승 효과를 기대할 수 있다.

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