[강진원의 세무가이드] 부동산 차압때 세금

강진원/CPA

최근 부동산 차압과 관련된 문의가 자주 있었다.

차압당했을 때 관련된 세금이 발생할 수 있느냐는 질문이었다. 아마 대부분의 납세자들은 부동산을 포기하는데 무슨 세금이 발생하냐고 미리 짐작하고 있을지 모른다.

그러나 상황에 따라서 차압 부동산에 대해 소득이 발생할 수도 있음을 주지해야 할 것이다.

박씨는 2008년 11월에 치노힐에 소재한 임대주택을 은행으로부터 차압당했다. 이유는 2년전 살 때보다 가격이 큰 폭으로 하락했고 설상가상 경제여건의 악화로 융자금을 매달 갚을 수 없었기 때문이었다.

그래서 2009년 1월에 은행으로부터 서류양식 1099-A를 받았다.(이 서류양식은 Acquisition or Abandonment of Secured Property로써 채권자인 은행이 부동산을 차압한 해의 다음년도 1월까지 융자금의 채무자에게 발부하는 것이다.

여기에는 차압된 날짜 잔여 융자금액 현 시세 채무자가 개인적으로 잔여 융자금을 갚을 의무가 있는지 여부 부동산의 소재지가 기록되어 있다)

박씨가 받은 서류양식1099-A에는 차압날짜가 2008년 11월 1일 잔여 융자금액이 50만달러 현 시세 4만1000달러 채무자가 개인적으로 갚을 의무가 있는가 하는 질문에 '의무 없음'이라고 표시되어 있었다.

일단 개인적으로 갚을 의무가 없는 융자(non-recourse loan)이기 때문에 부채탕감에 대한 소득은 발생하지 않는다. 그러나 자본소득이 발생하는지는 살펴 볼 필요가 있다.

박씨의 경우 차압 당시 부동산의 원가에서 차압될 때까지의 건물부문 감가상각을 뺀 기준가격이 48만달러였다.

잔여 융자금액보다 기준 가격이 2만달러(잔여 융자금액 50만달러-기준가격 48만달러=2만달러) 적기 때문에 자본소득이 발생했으며 물론 그것에 대한 세금이 계산됐다.

만일 기준가격이 52만달러라고 가정한다면 기준가격이 잔여 융자금액보다 2만달러 크기 때문에 손실이 발생한다.

이 손실은 비지니스 손실로 간주된다.

개인적으로 갚을 의무가 있는 융자(recourse loan)일 경우에는 부채탕감에 대한 소득이 발생한다는 것을 주지해야하고 더불어 자본소득 혹은 비즈니스 손실이 함께 발생할 수 있다.

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