이승호 / 변호사
Q 저는 상업용 부동산을 구입하기 위해 에스크로를 개설했습니다. 에스크로 과정의 대부분이 종결되고 마지막으로 은행으로부터 잔금의 지급만이 남겨있는 상태에서 건물에서 화재가 발생하여 건물이 전소되었습니다.
이런 경우 저에 어떤 권리와 의무가 있는지 궁금합니다.
A 가주민사법 1662조에 의하면 부동산의 소유나 명의가 이전되기 전 부동산의 일부나 전체가 바이어의 실수가 아닌 이유로 파손되거나 정부에 의한 강제수용이 되었을 경우에는 셀러는 바이어에게 계약의 준수를 강요할 수 있는 권리가 없으며 바이어는 매매계약서에 대한 책임이 없을 뿐 아니라 이미 지불된 매입금을 돌려 받을 수 있는 권리가 있다.
반면에 부동산의 소유나 명의가 이전된 후 부동산의 일부나 전체가 셀러의 실수가 아닌 이유로 파손되거나 정부에 의한 강제수용이 되었을 경우에는 바이어는 매매계약서에 의하여 계약을 준수해야 한다.
따라서 부동산의 명의나 소유권이 바이어에게 이전의 유무와는 관계없이 부동산이 화재나 자연재해로 인하여 파손되었을 경우에는 셀러는 매매계약하에서의 책임이 더 이상 없게 된다.
그러나 부동산의 명의나 소유권이 바이어에게 이미 이전된 상태에서 화재나 자연재해로 인하여 부동산이 파손되었을 경우에는 바이어는 매매계약서에 따른 책임을 끝까지 완수해야한다. 물론 부동산 구입 잔금이 남아있다면 바이어는 구입잔금을 셀러에게 지불해야 한다.
이러한 문제가 자주 발생하는 것은 아니지만 종종 에스크로가 완결되기 전 바이어가 부동산이나 비즈니스의 소유권을 행사하는 경우가 있는데 비록 명의이전이 완결되지 않은 상태이지만 소유권을 행사하기 시작한 후 부동산이 화재나 자연재해로 인하여 파손될 경우 파손된 부동산을 구입해야하는 상황이 될 수 있다.
따라서 에스크로가 완결되기 전 소유권을 행사하는 데에는 예상치 않은 책임의 전가가 있을 수 있으므로 신중하게 결정해야 한다. 따라서 에스크로가 종료되기 전에는 부동산이나 사업체의 소유권을 행사하는것은 법적으로 많은 복잡한 문제를 발생시키기 때문에 피하는것이 좋다.
부득이한 사정으로 미리 소유권을 행사해야할 경우에는 계약서에서 이러한 책임손실 문제에 대한 규정을 정확하게 정해야 된다.
에스크로 기간중에 위와 같이 부동산에 손실이 났을 경우 보험에 대한 처리에 관한것도 매매계약서에 명시해야 분쟁의 소지를 줄일수 있다.
마찬가지로 계약서 안에서 부동산 손실이 발생했을 경우 보험금에 대한 소유가 누구에게 있느지를 규정한 조항을 확인해야 한다. 계약서마다 손실에대한 보험금 처리가 다르게 규정되어 있으므로 반드시 검토해야한다.
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