[마이클 장의 투자백과] 성공적 투자를 위한 준비

탑 프로퍼티스

부동산 가격이 LA지역에서 최고가 대비 50% 정도 하락했고 차압주택이 급증하고 있다는 것은 부동산에 문외한인 사람조차 알 정도로 시장이 침체된 상태다. 그리고 부동산 투자에 조금이라도 관심이 있는 독자라면 지금이 어느 때보다도 부동산 투자에 좋은 기회라는 것을 알고 있을 것이다.

첫번째 이유는 가격이다. 주택은 이미 정점 대비 절반 수준으로 가격이 떨어졌다. 주택의 가치를 평가하는 방법 중 하나인 렌트비 대비 주택가격을 보면 2년전만 해도 LA지역은 주택가격이 렌트비의 28배까지 올라갔지만 지금은 14배 수준이다.

일반적으로 주택가격이 렌트비의 15~18배일 때를 적정 수준으로 보는 데 이 기준만 놓고 봐도 주택을 구입하기 좋은 시기임에 틀림없다. 상업용부동산 가격도 정점과 비교하면 30~40% 정도 하락했다.

둘째는 모기지 이자율이다. 모기지 이자율은 지수(Index)에 은행의 적정 마진이 더해져 결정되는데 현재 지수로 많이 활용되는 국채 수익률이 유례없이 낮은 수준을 보이고 있다. 이 때문에 모기지 이자율 역시 역대 최저수준을 보이고 있다.

이러한 기준에서 보면 지금은 분명 부동산 투자하기에 적기이며 특히 은행압류(REO) 부동산은 더욱 그렇다. REO는 일반 부동산보다 가격이 더욱 낮다는 장점이 있는 데다 오너 유저 부동산 노트 투자 등을 잘 활용하면 낮은 이자율로 융자까지 받을 수 있다.

유의해야 할 점은 REO 투자가 경쟁이 심한 만큼 미리 준비가 돼있지 않으면 투자 성공이 쉽지 않다는 것이다. 실제로 요즘 REO 매물이 시장에 오래 나와있는 경우는 거의 없다. REO 투자의 장점이 알려지면서 수많은 투자자들이 REO 투자에 열을 올리고 있어 괜찮은 매물이 나오면 수일내로 오퍼가 들어가고 에스크로가 시작되는 것이 현실이다.

따라서 준비가 안 된 투자자는 REO 투자에 성공하기가 쉽지 않다. 준비된 투자자란 투자에 대한 확신을 갖고 필요한 자금을 비롯한 모든 것이 갖춰진 사람을 말한다.

준비된 투자자만이 좋은 물건을 소개받을 수 있고 빠른 시간안에 투자 결정을 내릴 수 있다. 준비된 투자자만이 투자에 성공할 수 있는 것이다. 물론 혼자 REO 부동산을 매입하기에 자금이 충분하지 못한 투자자도 있다. 그러나 낙심할 필요는 없다. 자금이 충분하지 못한 투자자는 공동투자를 이용할 수도 있다.

중요한 것은 얼마나 투명하게 재정 관리가 이루어지고 또 얼마나 확고한 의지를 갖고 있나 하는 것이다. 부동산 투자에 성공하려면 '기회는 준비된 자에게만 주어진다' 는 평범한 진실을 결코 잊지 말아야 할 것이다.

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