이승호 / 변호사
Q저는 사업실패로 인하여 부득이하게 많은 빚을 지게 되었습니다. 현재 채권자들이 소송을 제기하여 법원으로부터 지급명령 판결(Judgment)을받고 판결을 집행을 시작했습니다.
저는 현재 가족이 살고 있는 집을 소유하고 있는데 채권자들이 집을 강제로 차압할경우 제가 갖고있는 권리는 무엇인지 궁금합니다.
A 채권자가 법원으로 부터 지급명련 판결을 받은후에 채무자가 소유하고 있는 자산에 집행을 행할수가 있다. 채무자가 소유하고 있는 주택에 대해서도 강제로 차압절차를 진행할수 있다.
그러나 채무자가 소유하고 있는 또한 거주하고 있는 주택에 대해서는 채무자는 법이 설정한 금액까지는 채권자가 차압할수 없는 법적 제도를 홈스테드 면제(Homestead Exemption)라고 합니다.
홈스테드면제는 홈스테드 면제를 신청하지 않아도 자동으로 최소한의 홈스테들 면제 혜택을 주지만 주택을 구입하면서 홈스테드 면제를 신청하는 신청서를 주택이 소재한 카운티의 등기소에 등기할경우 등기하지않은 자동 홈스테드면제보다 광범위한 혜택을 받을수 있다.
따라서 주택을 구입할경우 홈스테드 면제 신청서를 만약을 대비하여 등기해야 한다.
예를 들어 위의 질문의 경우처럼 채권자가 채무자 소유의 거주하고 있는 주택을 강제 차압할경우 채권자는 차압한후 경매하여 받은 매매금에서 홈스테드로 보호 받을수있는 금액은 채무자에게 돌려줘야할 의무가 있다. 따라서 채무자가 소유하고 있는 주택의 순자산이 홈스테드로 보호 받을수있는 금액이상일 경우에만 채권자로서는 차압의 효과가 있는것이다.
모든 채권자가 홈스테드 면제에 의하여 채권추심의 제약을 받는것은 아니다. 예를 들어 메케닉스 린의 경우 홈스테드 면제가 등기되어 있다하더라도 채권추심의 제약을 받지않는다. 또한 홈스테드 면제가 등기되기전에 등기된 판결의경우에도 채권추심의 제약을 받지 않는다.
홈스테드면제에 관한 법률은 여러가지의 예외조항과 홈스테드 면제를 등기 여부에 따라서 권리의 규정이 달라지므로 현재 홈스테드 면제를 등기를 안했을 경우에는 즉시 등기를 하고 재판판결에 따라서 차압이 진행되는 경우에는 변호사와 상의하여 홈스테드 면제로 구제받을수 있는 채권면제 금액을 확인해야 한다. ▷문의:(213) 487-2371