이승호 / 변호사
Q: 저는 부동산을 부동산 거래에 있어서 에스크로의 역할과 법적인 책임과 의무에 대해서 알고 싶습니다.
A: 부동산 거래에 있어서 에스크로의 역할은 매우 중요하다. 에스크로는 부동산을 양도하고 이에 따른 대금을 지불하는 과정을 셀러와 바이어를 대행해서 거래과정을 진행시켜 준다. 에스크로는 셀러나 바이어의 한쪽에 치우치지 않고 중립적인 입장에서 거래를 진행시키기 때문에 바이어와 셀러가 합의하여 작성한 에스크로 인스트럭션에 의하여 모든 조건이 충족됐을 때 에스크로를 클로징하게 된다.
따라서 에스크로는 바이어와 셀러 양자에게 성실하게 주어진 의무를 실행해야하는 책임이 있다.
일반적으로 에스크로는 에스크로 인스트럭션에 기재된 계약조건을 엄격하게 지켜야 되고 에스크로 인스트럭션의 조건과 다른 거래가 진행될 경우에는 에스크로를 클로징 할 수 없다.
한편 바이어와 셀러의 에스크로 인스트럭션이 일치하지 않는 경우에 에스크로 회사는 인스트럭션에 관한 유권해석을 하지 않고 법원에 매매대금과 매매서류를 공탁하는 소송 (Interpleader) 을 제기할 수 있다.
또한 소송에서 발생하는 소송비용을 바이어와 셀러에게 청구할 수 있다.
에스크로 회사는 손님의 인스트럭션에 따라 에스크로를 진행하지만 셀러와 바이어의 인스트럭션이 일치하지 않고 분쟁이 생겼을 경우에는 법적 해석을 할 수 없다.
부동산거래에 익숙하지 않은 많은 한인들은 에스크로 회사에 법적인 자문을 요구하고 부동산 매매계약서의 유권해석을 요구하는 경우가 있는데 이는 에스크로 회사의 역할에 관한 잘못된 인식에서 비롯된 것이다.
에스크로를 담당한 회사는 에스크로 계약을 어겼거나 횡령이나 고의적 또는 실수로 손님에게 피해를 끼쳤을 경우에는 민사 형사 책임을 지게 된다.
그러나 현재 에스크로 회사에서 사용하는 에스크로 계약서에는 에스크로 회사의 책임을 제한하는 조항이 포함되어있는 경우가 많다. 즉 고의적이거나 심각한 실수가 아닌 경우에는 에스크로 회사에 책임을 부과할 수 없다는 조항이 들어간 경우가 많으므로 에스크로 회사를 선택하기 전 에스크로 회사와의 계약도 검토해야 한다.
위에서 설명한 것처럼 부동산 거래에 있어서 에스크로는 거래의 투명성을 제공해주는 매우 중요한 역할을 한다.
에스크로의 책임한계와 역할을 정확하게 이해하고 에스크로 회사의 선택 또한 부동산 거래의 중요한 조건으로 받아들이고 부동산 거래를 하는 것이 부동산투자나 거래에 있어서 위험부담을 줄이는 한 방법이다.
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