원동석/변호사
△문= 요즘 상업용 부동산의 임대료가 몇년 전보다 많이 낮아지며 지금이 사업을 시작할 최적기라고 생각돼 한인타운 인근에 사업을 운영하고자 합니다. 적지 않은 돈을 투자해야 하기 때문에 그 건물을 차후에 기회가 되면 구입하고 싶습니다. 임대계약서에 만일 건물주가 그 건물을 팔게 되면 제가 그 건물을 구입할 우선권을 갖고자 합니다. 이것이 가능한지요?
▼답= 비교적 많은 금액의 돈을 투자하여야 하는 사업체를 시작하거나 건물주가 재정적으로 확고하지 않은 경우이거나 또는 그 건물을 지금 구입하고 싶어도 지금은 경제적인 여력이 안되지만 꼭 그 건물을 구입하고 싶은 경우 등에는 그 건물을 임대하면서 차후에 그 건물을 구입할 우선권을 갖는다는 조항을 삽입하는 경우가 있습니다.
임대계약서에 그 구입우선권과 관련된 조건을 명확히 기술하지 않게 되면 차후에 이와 관련된 분쟁이 발생하게 됩니다.
구입우선권을 임대계약서에 넣을 때 함께 고려하여야 할 조건에는 먼저 구매가격을 들 수 있겠습니다. 구매가격을 누군가 제삼자가 제시한 구매오퍼에 기재된 금액을 기준으로 할 것인지 그 당시의 시세를 감정사를 고용하여 결정할 것인지 아니면 임대계약을 작성하면서 그 구매가격을 정해 둘 것인지 등에 대한 결정이 있으셔야 합니다.
위의 여러가지 방법 중에서 어떤 방법으로 구매가격을 결정한다 하더라도 구매가격 이외에 다른 조건들을 명확히 해 둘 필요가 있겠습니다. 예를 들면 에스크로 기간 에스크로 회사 다운페이는 구매가격의 몇퍼센트 융자조건 및 기간 기타 조건 및 조사기간 계약위반에 따른 해결방법 등을 들 수 있겠습니다.
구매계약서 자체를 작성하여 임대계약서에 첨부하는 방법도 있겠습니다.
제삼자가 제시한 오퍼에 있는 가격과 조건대로 구입한다고 하는 경우는 구매조건에 대한 분쟁이 줄어들 수는 있으나 어떤 내용의 오퍼가 있을 지 모르니 불확실성에 따른 위험부담이 있다고 볼 수 있습니다.
그 구체적인 조건이 어떤 내용과 방법이 되더라도 이러한 조건과 방법을 사전에 합의해 두는 것이 구입우선권의 법적 효력을 증가시키며 분쟁 가능성을 줄일 수 있다고 생각됩니다. 자세한 것은 전문가와 상의해 보실 것을 권해 드립니다.
▷문의: (213)738-7337