[마이클 장의 투자백과] 부동산 크기에 따른 장단점

탑 프로퍼티스

지난 칼럼에서는 투자할 때 목표의 중요성 및 어떻게 목표를 정해야 하는지에 대해 얘기했다. 이번 주에는 은행압류매물(REO) 또는 노트 등에 투자할 때 대형 부동산과 소형 부동산 투자로 나누어 장단점을 알아보자.

필자가 대형 부동산 소형 부동산으로 구분했지만 부동산을 이런 식으로 구분하는 방법은 실제로 존재하지 않는다. 단지 이 글에서는 편의상 적게는 수백만달러에서 수천만달러 많게는 수억달러까지 투자해야 하는 부동산을 대형 부동산이라 하고 수만에서 수십만달러로 투자할 수 있는 부동산을 소형 부동산이라 하자.

먼저 한인들이 선호하는 대형 부동산은 쉽게 말하자면 큰 오피스 빌딩이나 대형 쇼핑센터 골프장 등을 생각하면 된다. 대형 REO 부동산 투자의 장점은 관리가 쉽다는 것이다. 같은 금액으로 소규모의 부동산 여러 개를 구입한다고 생각하면 이보다는 확실히 관리가 쉬울 것이다. 하나만 신경 쓰면 되기 때문이다. 물론 보기에도 좋다.

하지만 자금 회전이 느리다는 단점이 있다. 대형 부동산은 에스크로에도 시간이 많이 걸리지만 사고팔기가 쉽지 않다. 즉 구입해서 단기간 안에 되파는 것이 어렵다. 따라서 자금의 빠른 회전을 필요로 한다면 적합하지 않다. 위험도도 높다. 만약 경기가 나빠진다면 캐시아웃이 그만큼 힘들어진다.

반면 소형 REO 부동산 투자는 관리가 어렵다는 단점이 있지만 위험도가 분산되고 빠른 자금 회전이 가능하다. 소형 부동산은 1~4유닛 규모의 주택이나 규모가 적은 상가 등이 대표적인데 대형 부동산을 살 금액으로 소형 부동산을 여러 개 구입한다면 당연히 관리는 힘들어진다.

하지만 소형 부동산의 경우 대형 부동산에 비해 판매가 수월해 단기간 투자도 가능하다. 이는 환금성을 높인다. 빠른 시간 안에 투자 성과가 가능한 것이다. 대형 부동산 1개를 구입할 돈으로 여러 개의 부동산을 사는 만큼 위험도도 분산된다. 소형 부동산 투자는 또한 빠른 환금성으로 인해 반복적인 투자가 가능하다. 레버리지를 극대화할 수 있는 것이다.

결론적으로 대형 부동산은 경기가 장기 상승세일 때 장기적인 관점에서 투자하는 것이 적당하다. 반면 요즘처럼 경기가 불확실할 때는 소형 부동산 투자가 더 적합하다. 위험을 최소화하고 빨리 치고 빠지는 전략이 가능하기 때문이다.

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