[부동산 스토리] 주택 시장은 어디에

류기열/빅셀 파트너스

미국 경제가 수치 상으로나마 회복세를 보이면서 최악의 위기는 넘겼지만 아직도 곳곳에 지뢰들이 남아 있어 언제 다시 경제가 휘청할 지 모른다는 걱정들이 많은 경제 전문가들 사이에 있는 것 같다.

그 지뢰들은 두바이나 그리스 같은 나라의 국가 부도일 수도 있고 회수 불가능한 홈 에퀴티 론 등의 가계 대출로 인한 은행의 부도 사태일 수도 있으며 유가 등 국제 원자재 가격의 극심한 상승 등도 있고 요즘에는 너무 낮은 이자로 인한 또 한번의 자산 가격 거품과 그 붕괴도 그 목록에 추가되고 있는 상황이다.

그 중에서도 단연 미국의 상업용 부동산의 가격 하락 및 그로인한 상업 은행의 부도에 대한 우려는 경제 회복의 최고 악재로 손꼽히고 있다고 할 수 있다.

현재 상업용 부동산의 대출 총액이 1조8000억달러이고 앞으로 2015년까지 매년 2500억~ 3000억달러를 상환이 되어야 하는데 그중에 얼마는 도저히 상환이 불가능하여 미국 경제에 악재가 될 것이라는 얘기는 이제 부동산에 관심이 있는 사람이면 다 외울정도 이니 말이다.

하지만 정작 이사태를 불러온 주택 시장에 대한 관심은 상업용 부동산에 눌린 탓인지 현저히 줄어들어 그다지 주목을 받지 못하고 있는 듯 하다.

그렇지만 주택 시장이 실물 경제에 미치는 심리적인 영향은 상업용 부동산에 비해 훨씬 큰 것으로 주택 가격의 안정이 소비심리를 안정시켜 경기 회복을 촉진시킨다는 관점에서 보면 주택 시장을 살펴보는 것 또한 전체 부동산 시장의 동향 파악에 아주 중요한 요소가 될 것이다.

지난 10일 U.S.뉴스&월드에 따르면 2009년 하반기에 주택 시장은 안정세를 보이고 있지만 완전히 회복세로 보기에는 이르다면서 앞으로 주택 시장이 어떤 방향으로 움직일지를 예측하려면 다음과 같은 네가지를 주목해서 보라고 권하고 있다.

1. 주택 가격 하락세의 회복 - 주택 가격은 2009년 3/4분기에 전년대비 8.9% 하락하여 1/4분기의 14.7% 2/4분기의 19%에 비해 현저한 감소세를 보였는데 이러한 가치하락의 둔화가 계속될 것인지?

2. 단기 정책의 효력과 그 효과 - 오바마 정부의 첫 주택 구매자에 대한 감세조치와 연방은행의 주택관련 채권 매입등의 단기 정책이 지금 주택시장 안정에 기여하였다면 정책의 시행기간 만료가 시장에 어떤 영향을 미칠 것인지?

3. 정부 주도의 낮은 이자율 - 정부 주도의 금융정책으로 인해 유지되는 낮은 이자율이 적어도 내년까지는 계속되겠지만 그 이후에 이자율이 상승되면 그 여파는?

4. 은행의 차압 주택 처리 - 융자 조정등 주택 소유자 구제 프로그램의 적용 가능성을 파악하느라 은행들이 차압을 자제하고 있으나 파악이 끝나면 가능성이 없는 주택들에 대해서는 차압의 속도를 높일텐데 차압 매물의 증가 정도와 그로인한 가격 하락 가능성은?

이 네가지 항목에 대한 분명한 결론이 나기에는 아직 너무 이른 듯 하다. 최근 보도에 따르면 11월 주택 차압은 지난 7월의 최고치에 비해 8% 정도 감소한 반면 연체 통보는 일년전에 비해 18%나 증가했다고 한다.

이렇듯 엇갈리는 수치들이 나오는 한 주택 시장도 지뢰밭을 완전히 벗어났다고 하기엔 아직 이르다.

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