이승호/변호사
Q: 부동산융자에서 선납지불 (prepayment) 벌금 에 대해서 알고 싶습니다.
A: 최근 부동산가격 하락과 더불어 상업용 부동산 구입에 관한 관심을 보이는 사람들도 늘어나는 것으로 보인다. 이러한 사람들을 위하여 주의해야 할 여러 요소 중 한 가지가 선납벌금 (Prepayment Penalty) 이다.
많은 사람이 부동산 융자를 할 때 이자율이나 대출기간 등에 대해서는 자세히 검토하지만 중요한 한 가지를 간과하는 경우가 많다.
따라서 융자기간동안 부동산을 매매 또는 재융자를 하려고 할 때 선납지불 (Prepayment)에 의한 벌금에 대한 조항에 의하여 상당액의 이자를 선납벌금 을 내거나 부동산 매매나 낮은 이자율의 재융자를 포기하는 경우가 생긴다.
이러한 융자를 락인 론 (Lock-In Loan) 이라고 하는데 상업용 부동산에 대한 융자에서만 가능하다.
락인론일 경우 은행은 락인 기간동안 선납지불을 불허할 수 있고 다만 채무자와 협상 속에서 벌금을 받는 조건으로 선납지불을 허락할 수 있다.
둘째는 융자를 할 때부터 선납지불에 관한 벌금을 이미 설정해 놓는 형태의 융자다. 이러한 융자는 선납벌금을 내야하는 선납지불 형태를 규정해 놓는데 많은 경우 부동산을 매매할 때도 선납지불로 간주하여 벌금을 부과합니다.
다만 부동산 매매에 따른 선납지불할 경우 융자계약서 외에 부동산 융자 채무자가 선납벌금에 대하여 통지를 받았고 이에 대한 권리를 포기한다는 각서를 서명해야만 효력이 있습니다.
위에 설명한 선납지불에 따른 벌금의 부과는 상업용 부동산일 경우에는 융자 당사자간의 계약에 의해서 정해지기 때문에 차후에 벌금의 금액이 과도하다고 이의를 제기하기가 어렵다.
반면에 4유닛이하의 주거용 부동산의 선납벌금에 대해서는 법적으로 제약하고 있다.
예를 들어 상업용 부동산과는 달리 주거용 부동산융자에서는 락인에 의한 선납벌금을 부과할 수 없다.
또한 융자가 이뤄진 후 5년이 지난 후에는 선납벌금을 부과할 수 없다.
5년이 안된 기간에도 총 융자액의 20%까지는 벌금 없이 매년 조기 지불할 수 있다.
총융자액의 20%이상의 원금을 조기지불했을 경우에도 초과된 금액의 6개월치 이자액 이상을 벌금으로 부과할 수 없다.
또한 주거용 부동산일 경우에는 부동산을 매매하는 경우에는 융자기간과 관계없이 선납벌금을 부과할 수 없다.
따라서 부동산 융자계약을 할 때에 단순히 융자기간과 이자율만 확인하는 것이 아니라 선납지불 및 다른 중대한 내용이 포함될 수 있다는 점을 잊지 말고 전체적으로 세밀하게 검토해야한다.
▷문의: (213) 487-2371