이승호/변호사
Q: 저는 살고 있는 주택의 가치도 떨어지고 모기지 페이먼트를 감당하지 못해 차압을 당할 처지에 있습니다.
차압이 되면 주택융자에 대한 책임이 없어지는 것인지 궁금합니다. 주택 구입시 1차 융자가 있었고 구입 후에 2차 에퀴티 론을 받아 사용했습니다.
A: 주택융자일 경우 1차융자는 은행에서 차압을 하게 되는데 사법절차를 거치지 않는 차압 즉 트러스티 세일(Trustee's Sale)이라는 방식으로 차압을 하게 된다. 용어가 어렵게 들리기는 하지만 일반적으로 주택의 차압경매는 트러스티 세일이다.
트러스티 세일을 통한 차압은 차압된 부동산을 공개 경매에서 처리한다.
문제는 2차 융자에서 발생한다. 대부분의 2차 융자는 주택구입시 융자를 받은 융자가 아니고 구입 후 2차 융자를 받아 다른 용도로 쓰는 융자다. 예를 들어 라인 오브 크레딧(Line of Credit)같은 융자가 이에 해당한다. 1차 채권자가 차압을 할 경우 1차 융자는 법에 의해서 차압 후 원금 부족부분에 대한 책임이 없어지지만 2차 융자의 경우 차압 후에도 융자금에 대한 개인적인 책임이 계속 남게 되는 것이다.
즉 차압경매에서 경매가가 1차 및 2차 융자금을 합한 금액보다 낮은 금액으로 경매되었을 경우 1차 융자 채권자는 부족 부분에 대한 법적청구를 할 수 없지만 2차 융자 채권자는 부족부분에 대한 전액 청구를 할 수 있다.
2차 융자은행은 1차융자에 의한 차압이 종료된후 채무자에게 독립적인 채권 추심 절차를 진행할 수 있다. 채권추심 소송을 통해서 확정판결문을 받게 되면 채무자의 자산에 대한 법적 절차를 진행하게 된다.
숏세일에서도 2차 융자의 경우 숏세일의 조건으로 모자라는 원금에 대해 채무자에게 계속적인 책임을 물게 하는 경우가 많다.
차압이 되더라도 2차 융자의 경우 계속적으로 책임이 남기 때문에 숏세일을 허용했어도 모자라는 원금에 대해여 관대할 이유가 없기 때문이다. 다만 현실적으로 은행에서 2차융자에 대한 채권추심의 경우가 많지 않은 것은 사실이다.
하지만 채무자의 다른 자산이 있을 경우 2차 융자를 한 채권자가 모자라는 원금에 대한 계속적인 추심을 할 수 있는 권리가 있다는 사실은 주지해야 한다.
많은 분들이 차압이나 숏세일을 하게 되면 모든 주책융자에서 탕감을 받는다는 잘못된 이해를 갖고 있는 경우가 많다.
2차융자에 대한 책임은 법적으로 차압 후나 숏세일 이후에도 계속 존재하는 것이므로 이에 대한 이해를 한 후 대비를 해야 한다.
▷문의: (213)487-2371