[오문석의 부동산 백과] 새해 부동산 시장, 어떻게 될까

미주한인부동산중개업협회장

2010년 경인년 새해가 밝았다. 워싱턴 지역에는 강추위와 매서운 바람이 계속되고 있고, 불경기로 인해 우리 마음도 밝지는 않지만 새해가 주는 희망과 기대 또한 크다. 매년 새해가 되면 부동산 전문가들은 한 해 부동산 시장의 동향을 예상하는 칼럼들을 쏟아낸다.

필자 역시 올 한 해 부동산 시장을 조심스럽게 전망하면서 과연 어떤 종목이 회복되고, 높은 수익을 창출할 수 있을지 부동산 시장을 움직이는 고액 투자자들의 행보를 바탕으로 예상해 보고자 한다.

우선 부자들의 동향을 살펴보자.

영국계 은행인 바클레이즈가 80만달러 이상 투자 계획을 가진 2000명을 상대로 지난해 연말에 실시한 설문 조사에 따르면 응답자 중 절반 이상이 앞으로 상업용과 주거용 부동산 투자를 더 늘리겠다고 답했다.

대부분의 응답자들은 향후 수년동안 현재 자산의 28%정도인 부동산 투자 비율을 30%정도까지 늘릴 예정인 것으로 나타났다. 또한 부자일수록 부동산 투자 비율이 더 높은 것으로 조사됐다.

이 같은 부자들의 부동산 투자 증가 움직임엔 부동산 가치 하락이 큰 영향을 끼치고 있다. 경기 침체의 여파로 미국의 부동산 가치가 평가 절하돼 있다는 것이다. 부자들이 침체기에 무조건 역발상 투자로 부동산에 투자하는 것은 아니다. 부자들도 미래에 대한 불안감은 보통 사람과 마찬가지이기 때문이다.

다만 침체기때 보통 사람과 다르게 행동할 뿐이다. 다르게 행동할 수 있는 것은 저지를 수 있는 힘이 있다는 것이고, 힘이란 자금력과 투자안목(시장을 보는 눈)이다.

침체기때 부자들의 아파트 투자행태를 들여다보면 가장 주목하는 변수(리스크)는 이자율과 세금이다. 이자율이 낮고, 부동산에 대한 세제의 동향에 따라 과감한 투자를 하거나 혹은 시장을 관망하는 소극적인 자세를 취하게 된다.

이런 측면에서 현재 낮은 상태를 유지하고 있는 모기지 이자율은 대규모 투자자들이 과감한 투자에 나설 수 있는 기반을 제공하고 있다고 봐도 무방할 듯 하다.

하지만 이보다 중요한 판단 기준은 가격이다. 정확히는 미래가치보다 현 시세가 얼마나 많이 낮느냐 하는 것이다.

이러한 관점에서 볼 때 미국, 특히 워싱턴 지역의 부동산 가격은 지난해 4분기를 기점으로 완연히 상승세로 반전되었음이 각종 통계를 통해 증명되고 있어 올해 상반기에 본격적인 투자가 이뤄지고 일정 기간이 지나면 부동산 시장의 회복세가 가파른 곡선을 탈 것이라는 예상이 가능하다.

왜냐하면 일반적으로 부동산 시장의 사이클을 추적해 보면 가격이 바닥을 친 후 한동안 완만한 회복세를 보이다 급격한 상승세를 타게 되는데 투자 전문가들이 꼽는 가장 좋은 투자 시점은 우리 신체 부위로 봤을 때 발목에 해당하는 시점이기 때문이다.

즉, 지난해 3분기를 부동산 가격의 바닥으로 봤을 때 발목은 지난해 1,2 분기나 올해 상반기라고 볼 수 있고, 이 시점에 큰 손들이 움직이기 시작하면 부동산 시장의 상승세는 본격화되기 시작할 것으로 보인다.

한가지 분명한 사실은 부동산 시장이 올해에는 오랜 침체에서 벗어나 회복될 것이라는 사실이다. 하지만 그 속도가 얼마나 빠를지에 대해서는 전문가들의 의견이 분분한데, 전반적인 미국경기 회복의 속도와 그 궤를 같이 할 가능성이 클 것으로 보인다.

경인년 호랑이의 해를 맞아 부동산을 포함한 동포사회의 경제 역시 호랑이처럼 표효하기를 기원한다.