[류기열의 부동산 스토리] 2010 부동산 전망 - 오피스

류기열/빅셀 파트너스

올해의 오피스 전망은 그다지 밝은 편은 아니다. 계속되는 경기 침체로 오피스 공간에 대한 수요가 줄어들면서 공실률은 더 높아질 것이고 이에 따라서 임대료도 낮아지면서 수익성이 감소할 것으로 보여진다. 현재 공실률이 낮고 멀티 테넌트의 리스가 한꺼번에 끝이나지 않는 건물들 그리고 대출금의 비율이 높지 않은 건물들은 그래도 충격이 덜하겠지만 그렇지 않은 경우에는 상당한 어려움에 직면할 것으로 예상된다.

이번 오피스 불경기의 특징은 90년대 초와는 달리 과잉 공급이 아닌 수요의 급격한 감소에서 비롯된 것이어서 앞으로의 경기 향방에 따라서 자산 가치의 변동이 이루어질 것이다. 그러므로 실업율 감소가 예상되는 올해 말이나 내년 초나 되어야 오피스 공실률등 펀더멘탈이 개선될 것으로 보여진다.

위치로 봐서는 도시 중심지에 있는 건물들이 도시 외곽의 건물에 비해서는 나은 형편이 될 것으로 보여진다. ULI/PriceWaterhouseCoopers가 발간한 Emerging Trend에 의하면 도심 오피스는 Cap Rate이 약 0.36%의 증가가 예상되는데 반해 외곽 지역 오피스는 0.44% 증가할 것으로 예상하고 있다. 이를 가치로 보면 각각 4.3%와 12.4%의 가격 하락으로 환산되는 것으로 그 차이를 분명히 알 수 있다. 특히 도시 외곽지역의 오피스들은 도심지의 재개발과 도시 생활을 선호하는 인구의 증가로 인해 오히려 수요가 지속적으로 감소 할 것으로 보여지므로 앞으로도 피해야할 투자 대상이라고 할 수 있다.

새로운 오피스를 건설하는 개발 프로젝트들은 당분간 보기 어려울 것이다. 우선은 건축비와 기타 개발 비용을 합하면 기존의 오피스들과는 가격 경쟁을 할 수 없을 뿐 아니라 개발 자금이나 대출이 여전히 거의 불가능한 현실에 비추어 보면 오히려 기존의 오피스를 구입 리노베이션을 하는 정도 이상의 개발은 힘들다고 생각된다.

상업용 부동산 대출로 인한 은행들의 부담은 2010년에도 계속될 것으로 보여지며 이는 결국 대출 상환 시기가 돌아오는 오피스 소유주들에게 커다란 부담이 될 것이다. 아직은 대출 기간이나 조건 조정등을 통해서 차압을 막고 있지만 경우에 따라서는 더이상 버틸 수 없는 소유주들도 많을 것이기 때문이다.

요즘은 와인처럼 부동산에도 구입 연도에 따라서 빈티지라는 표현을 많이 쓰고 있다. 몇년도에 거래가 이루어 졌느냐에 따라서 부동산 가치를 어림하는 데 주로 사용하는데 버블이 생기기 전 빈티지 건물은 가격 하락폭이 크지 않지만 2005년에서 2007년 사이 버블이 최고조일때 거래 된 건물은 기본적으로 30%이상 가격이 떨어진 것을 전제로 하기 때문이다. 하지만 셀러와 바이어 사이의 기대 가격 차이가 줄어들면서 오히려 거래량은 늘어날 것으로 보여진다. 지금도 투자 가치가 높은 매물에는 멀티플 오퍼가 들어오는 상황이라고 한다.

이와 같이 살펴 볼 때 올해는 자금력이 강한 투자자들에게는 최고의 투자 기회가 될 것으로 보여진다. 특히 대도시 중심지에 위치한 Class A오피스는 경기 회복시에 최고의 수익을 올려줄 투자 대상이 될 것이다. 오피스 투자에서 성공하는 비결은 "Be Contrarian and countercyclical." 즉 경기와 반대로 움직이라는 말 처럼 2010년은 현명한 투자가 빛을 발할 절호의 기회가 될 것이다.

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