[오문석의 부동산 백과] 상업용 부동산 선택의 조건

미주한인부동산중개업협회장

부동산 투자에 성공하려면 먼저 부동산의 미래가치를 발굴해 내 선점해야 한다는 것이 대원칙이고 주택 뿐 아니라 상가나 오피스 빌딩 등 상업용 부동산에도 이 원칙은 그대로 적용된다. 남보다 한발 앞서 미래가치를 찾아내면 값싸게 부동산을 장만할 수 있고 선점의 효과로 인해 성공확률을 크게 높일 수 있다.

그러나 이러한 간단한 법칙을 실제 투자일선에 응용할 때는 말처럼 쉽지 않을 뿐더러 초보자가 처음부터 미래가치를 찾아내는 일은 쉽지 않다.

경험 많은 전문가들은 투자의 첫 단추를 맞게 꿰는 기술을 나름대로 터득하고 있다. 거시적이고 광역적인 미래가치보다 먼저 부동산 현장의 개별요인을 찾아 분석하는 것부터 시작한다고 보면 틀림없다.

현장을 주의 깊고 꼼꼼하게 관찰·조사, 탐문해 개별요인부터 체크리스트를 가지고 분석한다. 투자 전 충분한 시간을 들여 탐문과 조사를 반복해 혹시 투자에 따른 위험성은 없는지 가장먼저 조사한다. 그런 연후에 개발 가능성과 허점을 찾아내고 값싸게 매입할 매물을 추적한다. 구체적인 전문가들의 상용 부동산 투자 과정을 살펴보자.

전문가들은 음지가 양지가 될 곳을 찾는다. 이미 부동산 시세가 오를 대로 오른 곳은 더 이상의 가치 상승을 기대하기 힘들기 때문에 투자 수익을 노리는 전문가들은 이런 물건에는 관심을 두지 않는다. 다만 안정적인 임대 수익을 기대하면서 많은 여유자금을 확보한 투자자라면 이미 검증된 부동산에 투자하는 것도 나쁘지는 않다.

전문가들은 지금 현재는 다소 불리한 조건이라 하더라도 장기적인 관점에서 발전 가능성이 있는 입지의 부동산을 선호하며, 상용 부동산의 경우처럼 많은 투자자금이 필요한 경우에는 더욱 더 단기 투자보다는 중장기를 내다보면서 미래 가치에 중점을 둔다.

다음으로 전문가들은 약간 흠집 있는 부동산에 관심을 가진다. 겉모습이 번듯하고 잘 생긴 부동산은 거의 남는 게 없다. 실제로 좋은 위치의 번듯한 상가 건물의 임대 수익과 다소 외곽지역의 허름한 상가 건물의 임대 수익을 시세와 연동해 비교해 보면 큰 차이가 없음을 알 수 있다.

전문가들은 흠이 있어 일반 투자자들이 망설이는 부동산에 과감하게 투자하고 흠을 약으로 바꾸는 지혜를 발휘한다. 흠이 있는 부동산은 우선 시세가 낮을 수 밖에 없고 매입 과정에서도 충분히 바이어가 주도권을 쥐고 흥정을 진행시킬 수 있다. 거기에다 흠을 보완하고 개선할 대책까지 세워 놓아 길지 않은 시간 내에 부동산의 가치를 급상승시키는 것이 바로 전문가들의 노하우인 것이다. 흠집이 있어도 더 달콤한 부동산으로 전환할 지식과 안목을 키운다면 수익을 극대화시킬 수 있다.

마지막으로 전문가들은 건물보다 땅의 가치를 따진다. 외관이 노후화되고 가치가 없어 보이면 초보자들은 처음부터 투자대상에서 제외시키만 전문가들은 입지를 최상의 가치로 보고 투자한다.

건물은 철거하면 그만이지만 토지의 활용가치는 무궁무진하다는 점에 주목해야 한다.

아는 만큼 힘이 되는 것이 부동산투자 상식이다. 미래에 사람이 몰릴 지역의 부동산을 찾다보면 ‘개천에서 용이 날’ 부동산을 어렵지 않게 찾아낼 수 있다.

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