이승호/변호사
Q: 저는 새로운 사업을 시작하면서 샤핑몰에 리스를 계약하는 과정에 있습니다. 리스를 계약하면서 주의해야할 사항들에 대해서 알고 싶습니다.
A: 소매를 하는 비즈니스의 가치를 산정할 때 가장 중요한 것 중의 하나는 리스의 가치다. 리스의 가치라는 것은 결국 일반적으로 '자릿세' 라는 것이 영업장소에 따른 가치인 것이고 영업장소의 권리를 확보하고 행사하게 하는 것이 리스계약서이다.
상업용 건물의 리스는 임차인의 기본적인 권리가 법적으로 보호를 받는 주거용 부동산과는 달리 임대인과 임차인과의 계약관계가 주도를 하게 된다. 즉 임대인과 임차인이 맺는 리스계약이 양측 간의 관계를 성립하게 하는 것이다. 짧은 지면에서 상업용 부동산의 리스계약의 중요한 조건을 모두 다룰 수는 없지만 고려해야할 사항을 정리해 보겠다.
첫째 모든 리스 계약서에는 리스 계약이 성립되는 계약 시점에 관한 조항이 있다. 단순한 경우에는 계약이 서명된 후 바로 렌트도 지불해야 되는 경우도 있지만 많은 경우 리스 계약 성립일과 렌트가 시작하는 날짜가 다른 경우가 많다. 또한 렌트가 시작하기 전에 충족해야할 조건을 제시하기도 한다.
둘째 법인이 임차인이 되는 경우 법인의 대주주에게 개인 보증을 요구를 하는 경우가 많다. 이럴 경우 보증의 한계를 정하는 것이 매우 중요한다. 보증의 한계가 없는 지속성 보증 (Continuing Guaranty)의 경우 리스가 제3자에 양도된 경우뿐 아니라 임차인의 리스가 갱신되거나 재계약을 했을 경우에도 보증의 책임이 계속된다.
따라서 임차인의 경우 임대인이 보증을 요구할 경우 보증의 한도를 제한하는 조건을 협상의 중요 대상으로 해야 한다. 보증의 한도를 제한하는 보증계약서를 '제한적 보증' (Limited Guaranty)라고 한다.
셋째 렌트에 대한 정확한 이해가 필요하다. 상업용 부동산의 경우 렌트의 개념이 단순하지 않은 경우가 많다. 단순히 렌트 안에 모든 공용 면적의 비용까지 포함된 단순 렌트부터 매상에 따른 추가적인 렌트를 요구하는 경우까지 렌트의 종류에도 다양하다.
공용면적의 비용의 경우에도 비용에 포한되는 항목 또한 리스 계약마다 천차만별이다. 따라서 리스 협상이 렌트의 규정을 자세히 살펴본 후 임대인과 협상에 임해야 한다.
넷째 리스 옵션 규정에 대한 검토가 있어야한다. 리스 옵션은 기본적으로 임차인에게 행사 권리가 있으므로 임차인에게는 매우 중요한 항목이다. 사업체를 매매할 때 사업체 구입자에게는 옵션의 유무가 매우 중요한 구입결정의 중요한 요소가 된다.
문제는 리스 자체는 양도가 돼도 옵션은 제3자에게 양도가 안되게 하는 조건이 들어가 있는 리스 계약서를 많이 보게 된다. 이런 경우 옵션이 양도가 가능하도록 리스조건을 수정해야한다.
▷문의: (213)487-2371