[오문석의 부동산 백과] 꿈틀거리는 주택 시장

미주한인부동산중개업협회장

오마하의 현인으로 불리는 투자의 귀재 워런 버핏 버크셔해서웨이 회장이 부동산 시장에 대해 입을 열었다. 버핏 회장은 지난 달 말 투자자들에게 보낸 연례 서한에서 미국의 부동산 시장이 내년에는 회복할 것으로 전망하고, 주택 가격이 수년 전 버블 시절 수준에는 못미칠 것이지만 주택 구입자들이 이익을 보는 일이 생길 것이라고 밝혔다. 그는 몇년 전만 해도 많은 사람들이 자신의 집을 살 형편이 안 됐지만 지금은 자신의 능력 범위 내에서 집을 살 수 있게 됐다고 덧붙였다.

아울러 그는 미국의 경제 상태가 ‘진주만 공습’(금융위기)이 지나갔고 회복의 길로 가고 있다고 총평하고, 주식이나 채권의 경우에는 지난 1년 전보다 매력이 훨씬 떨어진 상태라고 전망했다.

이같은 버핏 회장의 예측은 주택 시장의 여러 지표들과 함께 올해 주택 시장이 지난 몇년간의 불황기와는 다른 양상을 보일 것임을 증명하고 있다. 워싱턴 지역의 주택 판매량은 2008년에 비해 워싱턴 DC가 무려 56%, 메릴랜드는 47.9%, 버지니아 역시 12.5%나 증가했다.

또 주택이 거래 시장에 나와 있는 날자 역시 대폭 감소해 바이어들이 과거보다 훨씬 빠른 시일 내에 주택을 구입하고 있다. 이외에도 콘도를 비롯한 소형 주택의 거래가 대폭 활성화되고, 모기지 연체율이 대폭 하락한 점도 주택 시장이 안정기로 접어들었음을 보여주고 있다.

전문가들은 올 봄을 기점으로 부동산 시장이 대폭 활성화 될 것으로 전망한다. 그 이유는 계절적으로 부동산 시장이 활성화될 시점일 뿐 아니라 첫 주택 구입자에 대한 세금 크레딧 혜택 등 정부의 주택 시장 부양 정책의 이점을 누리려는 사람들의 주택 구입이 늘어나고, 최근의 낮은 이자율로 내집 마련을 하려는 사람들이 많아질 것이기 때문이다.

공급의 측면에서도 정부의 융자 조정 노력으로 차압 매물의 증가를 강제적으로 억제해 왔는데 향후 융자 조정에 실패한 주택이 차압 매물 또는 쇼트세일 매물로 나올 가능성이 높고, 융자 조정에 성공한 주택 역시 쇼트세일 매물로 나오게 되어 거래가 대폭 활성화될 것으로 보인다.

이런 시장 상황에서 바이어와 셀러는 어떤 전략을 세우는 것이 좋을까. 우선 바이어는 자신의 재정 상태를 점검해야 한다. 현금으로 구매하거나 다운페이먼트를 많이 할 수 있는 경우라면 시간을 갖고 매물이 좀 더 시장에 나올 때를 기다리는 것도 좋은 전략일 것이다.

하지만 적은 다운페이먼트로 주택을 구입하고자 하는 바이어들은 가급적 빨리 매입에 나서는 것이 유리하다. 그 이유는 2009년 내내 연방 준비이사회가 낮은 이자율 정책을 이끌어 왔는데 그 출구전략의 일환으로 이자율 개입을 최소화할 경우 모기지 이자율의 상승이 예측되기 때문이다.

셀러의 입장에서는 쇼트세일 매물들이 더 나오기 전에 시장에 내 놓아 매각하는 것이 효과적이다. 물론 주택 시장이 완전히 회복된 후에 더 높은 가격을 받고 주택을 판매하면 더 좋겠지만 쇼트세일 정책이 더 완화될 가능성이 높기 때문에 주택을 팔아야 할 입장이라면 서두르는 것이 안전하다고 볼 수 있다.

주택 시장의 회복은 이제 거의 확실해 지고 있다. 이 상황에서 어떻게 최대의 이익을 거둘 수 있을지에 대해서 각자의 상황을 기준으로 면밀히 판단해 볼 때다.

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