이승호/상법 변호사
△문= 운영하고 있던 사업체를 팔면서 잔여기간이 5년이었던 리스(Lease)를 바이어에게 양도했습니다. 그런데 사업체를 인수했던 바이어가 렌트를 내지 않아 퇴거돼 밀린 렌트는 물론 잔여기간에 대한 렌트를 지불하라는 통보를 부동산 소유주로부터 받았습니다. 리스를 양도하는 것에 따른 책임 소재에 대해 알고 싶습니다.
▼답= 사업체를 매매할 때 사업상품 다음으로 중요한 것이 부동산 리스다. 부동산 리스가 구입자에게 양도가 가능해야 사업체 매매가 완결되는 것이다. 리스 양도 (Assignment of Lease) 절차는 리스 계약서에 의해서 결정된다. 대부분의 리스 계약서는 세입자가 리스를 양도하려 할 때 부동산 소유주의 사전허락을 요구하고 있다.
리스를 양도할 때 부동산 소유주 허락의 조건은 리스 계약서에 의해 결정되는데 세입자 입장에서는 리스 협상을 할 때 매우 중요하게 고려해야 할 요소다.
부동산 소유주가 양도에 대한 허락을 부동산 소유주의 자의대로 결정할 수도 있고 또는 합당한 사유가 있을 때만 양도 허가를 거부할 수 있다는 조항이 있는 계약서도 있다. 세입자 입장에서는 리스 계약서에도양도에 대한 소유주의 자의적인 허락을 하지 못하도록 규정해야 한다.
이같은 보증 책임을 면하기 위해서는 리스 양도 협상을 할 때 부동산 소유주와 서면합의가 있어야 한다. 이러한 서면 합의가 없을 때에는 리스 양도 후에도 보증 책임이 계속되는 것이 원칙이다.
리스를 양도한 후 원래의 세입자는 부동산에 대한 사용 권리가 양도됐기 때문에 사용에 대한 권리는 없다. 다만 리스 계약에 따른 계약적 책임이 있기 때문에 리스 렌트에 대한 계소적인 책임이 있다. 사업체 매입자가 리스 기간이 완료 되기 전 퇴거를 했을 경우 리스를 양도한 원래의 세입자는 잔여 리스 기간에 대한 렌트의 지불 책임이 있으나 리스 부동산에 대한 사용 권리는 없는 것이다.
매우 불합리한 결과인 것 같지만 법적 원칙에 의하면 리스를 양도한 원래의 세입자는 리스의 보증인으로서의 책임만 남이다.
밀린 렌트를 낼 의무는 있지만 그렇다고 해서 리스 부동산을 다시 사용할 수 있는 권한은 없는 것이다. 따라서 사업체를 매매할 때 재정상태가 건실한 바이어를 찾는 가장 큰 이유는 리스 양도 후 계속되는 책임 때문이라고 볼 수 있겠다.
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