[부동산칼럼] 부동산 투자의 보너스 감가상각

앞선 글에서 일반 감가상각이 어떻게 부동산 투자자에게 ‘보이지 않는 수익’을 만들어주는지 살펴보았다. 27.5년에 걸쳐 차근차근 공제를 받는 방식은 안정적이고 예측 가능하다.     그런데 시장에는 이보다 훨씬 빠르게 절세 효과를 얻을 수 있는 제도가 있다. 많은 투자자들이 세금 전략의 핵심으로 꼽는 ‘보너스 감가상각(Bonus Depreciation)’이다. 처음에는 생소하지만 구조를 이해하는 순간, 왜 경험 많은 투자자들이 이 제도를 적극적으로 활용하는지 금방 알 수 있다.   보너스 감가상각의 핵심은 ‘일부 자산을 첫해에 대량으로 공제받을 수 있다’는 점이다. 일반 감가상각이 긴 시간에 걸쳐 천천히 혜택을 주는 방식이라면, 보너스 감가상각은 첫해부터 현금흐름을 크게 개선하는 전략이다. 건물 전체가 아닌, 건물 안에 있는 단기 자산을 따로 분리하면 이 제도를 적용할 수 있다. 덕분에 초기 투자부담은 줄고, 다음 단계로 나아가는 속도는 훨씬 빨라진다.   여기서 중요한 과정이 바로 ‘코스트 세그리게이션(Cost Segregation)’이다. 건물 안에는 5년, 7년, 15년 자산으로 분류되는 항목들이 의외로 많다. 카펫·조명·배선·실외 데크·주차장 포장·조경 설비 등은 건물 구조와 다른 수명을 가진 자산으로 본다.  이를 분리하면 상당 부분이 보너스 감가상각 대상이 된다. 원래는 몇 년에 걸쳐 나누어 감가상각해야 할 항목을 첫해에 공제받을 수 있다. 많은 투자자들이 “세금이 줄었다”가 아니라 “현금흐름이 완전히 바뀌었다”고 말하는 이유가 여기에 있다.   한 투자자의 사례를 보자. 150만 달러짜리 다가구 임대주택을 산 뒤 코스트 세그리게이션을 진행했다. 건물 가치 중 약 50만 달러가 단기자산으로 분류되었고, 그중 60%가 첫해 보너스 감가상각 대상이 되었다. 결과적으로 그는 그해에만 30만 달러가 넘는 감가상각 공제를 받았다. 임대수익보다 훨씬 큰 금액이었다. 몇 년 동안 나누어 받을 혜택을 첫해에 확보한 것이다. 그는 “생각보다 훨씬 큰 영향을 받았다. 현금흐름이 좋아지니 다음 투자를 준비하는 속도도 완전히 달라졌다”고 말했다. 절세가 단순한 비용 절감이 아니라 ‘투자의 사이클’을 바꾸어 놓은 셈이다.   보너스 감가상각은 단순히 세금을 줄이는 기술이 아니다. 절세된 금액은 다시 투자로 이어지고, 그 투자가 또 다른 감가상각을 만든다. 이 과정이 반복되면 장기적으로 자산 증식 속도가 크게 달라진다. 그래서 나는 보너스 감가상각을 “투자의 속도를 높이는 가속페달”이라 부르고 싶다. 같은 자본으로 시작해도 이 제도를 이해하는 사람과 그렇지 않은 사람의 성장 그래프는 몇 년만 지나도 차이가 크다.   물론 주의할 점도 있다. 보너스 감가상각을 많이 받으면 매각 시 ‘감가상각 환수세(Depreciation Recapture)’ 부담이 커질 수 있다. 그러나 1031 익스체인지를 통해 다음 자산으로 넘어가면 환수세를 뒤로 미루면서 계속 자산을 확대할 수 있다. 결국 핵심은 ‘보유 전략’이다. 어떻게 가져가고, 언제 갈아타느냐에 따라 보너스 감가상각은 누구에게는 최고의 절세 도구가 되고, 또 누구에게는 그냥 스쳐 지나가는 개념이 되기도 한다.   부동산 투자는 단순히 좋은 건물을 고르는 일이 아니다. 제도를 이해하고 활용하는 순간, 같은 부동산을 사더라도 결과는 완전히 달라진다. 복잡해 보이지만, 실제로는 우리의 투자 여정을 더 단단하게 만들어주는 기술에 가깝다. 투자자가 원하는 것은 결국 더 안정적인 현금흐름과 더 튼튼한 미래다. 보너스 감가상각은 그 길을 한 걸음 더 빠르게 만들어주는 강력한 동력이다. 제이 윤 / 재미부동산협회 회장부동산칼럼 감가상각 부동산 보너스 감가상각 부동산 투자자 감가상각 공제

2025.12.16. 22:11